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"화재로 인한 보수비용, 임대인에 청구할 수 있나요?"

입력 2019.11.26. 08:20 댓글 0개
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 임대차 Q&A

문) 저는 상가건물을 임차하여 가구를 전시·판매하는 가구전시장을 운영하고 있습니다. 그런데 상가건물 위층에 화재가 발생하였고 저도 피해를 입었습니다. 저는 가구점의 보수공사를 보수업체에 맡겨 전기시설, 마감재 교체, 도장공사 등을 하였고 보수공사비로 1500만원 정도를 지출하였습니다.

저는 보수공사비는 임대인이 지급해야 하는 돈이라고 생각하고 월세를 3달정도 지급하지 않았는데 임대인은 제가 3기 이상의 차임을 연체하였다면서 임대차계약을 해지하겠다고 통보해 왔습니다. 차임연체를 이유로 임대차 계약이 해지되고 저는 상가건물을 임대인에게 명도해야만 하나요.

답) 임대차 계약을 체결하면 임대인은 임차인이 임대차기간 동안 임차건물을 사용·수익하게 할 의무를 부담합니다. 따라서 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 임차인이 임차건물을 사용·수익하는데 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임지급도 거절할 수 가 있습니다.

또한 임차인이 임차 건물의 보존에 관한 필요비, 즉 임차인이 임차건물의 보존을 위하여 지출한 비용이 있다면 임차인은 임대인에게 그 비용을 청구할 수도 있습니다. 임대차계약에서 임대인은 임차건물을 임대차기긴 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차건물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담하여야 하기 때문입니다. 

따라서 임대인은 임차인이 지출한 필요비를 임차인에게 지급할 의무가 있고 이러한 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응관계에 있습니다. 그러므로 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임 지급도 거절할 수 있는 것입니다. 

이와 유사한 사건의 대법원 판결을 보면 임차인이 건물을 임차하여 영화관을 운영하다 영화관의 위층인 8,9 층에서 두차례의 화재가 발생하였고 임차인이 공사업자에게 영화관의 보수공사를 맡겨 보수공사비로 1,500만원을 지급하고, 임대인에게 차임을 지급하지 않은 사건에서 “임차인은 2014. 8. 8. 기준으로 약정 차임액과 지급액의 차액 2,700만원 중 1,500만원에 대해서는 필요비의 상환과 동시이행을 주장할 수 있어 그 지급을 연체한 것으로 볼 수 없고, 연체한 차임은 1,200만원에 불과하다. 따라서 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 것은 아니다.”고 판시하였습니다.(대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결)

대법원은 임차인이 보수공사비 등을 지출하여 필요비 상환청구권이 있는 경우에는 위 금액에 해당하는 차임의 지급을 거절할 수 있으므로 위 보수공사비를 제외한 차임 연체액이 2기분(2015년 5월 13일 이후는 3기분)에 달하는 때에만 계약을 해지할 수 있다고 판결한 것입니다. 

그렇다면 귀하의 경우 화재로 인해 임차건물의 수선을 위해 1500만원 정도를 지출하였고 이는 필요비로 보입니다. 따라서 귀하는 위 금액에 해당하는 차임의 지급을 거절할 수 있으므로 귀하의 차임연체액이 위 보수수선비를 제외하고도 3기분에 달하는 경우에만 임대인이 임대차계약을 해지 할 수 있을 것입니다.

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다.(062-710-3430)

김덕은 변호사(대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 광주지부 상임위원)

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