문) 저는 2010년 10월경 2년 계약으로 상가를 임차하여 음식점을 운영해왔습니다. 그리고 2년 단위, 1년 단위로 계약을 두 차례 갱신했습니다.

갱신된 임대차계약이 만료될 무렵, 권리금 1억 4,500만원을 주겠다는 신규임차인을 알게 되어 이 분과 권리금계약을 체결했습니다. 그리고 건물주에게 신규임차인과 임대차계약을 체결해 달라고 부탁했습니다.

그런데 건물주는 별다른 이유도 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절했습니다.

저는 건물주의 이와 같은 거절행위로 인해 신규임차인으로부터 받기로 했던 권리금을 못 받게 되었다는 생각에, 건물주에게 권리금 상당의 손해를 배상해 달라는 내용증명우편을 보냈습니다.

그런데 건물주는 최초계약일로부터 5년이 지나면 상가임대차법에 따라 임차인이 더 이상 계약갱신을 요구할 수 없고, 시간이 지나면서 권리금의 가치도 소멸하였으므로 권리금 상당의 손해를 배상해 줄 수 없다고 합니다.

전체 임대차기간이 5년을 초과하여 계약갱신을 요구할 수 없다면 임대인에게 권리금을 달라고 할 수 없는 건가요? 

답) 임대인은 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임을 요구하거나 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약체결을 거절하는 등으로 임차인의 권리금 회수를 방해하여서는 안 됩니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 제1호 내지 제4호). 이를 임대인의 “권리금 회수기회 보호의무”라고 합니다.

다만 임차인의 차임연체, 무단 전대, 고의·중과실에 의한 임차목적물 파손, 임차인의 현저한 의무 위반 등 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 경우에는 임대인은 상기 내용과 같은 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않습니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 단서).

한편 상가건물의 전체 임대차기간이 5년(2018. 10. 16. 개정된 상가건물임대차보호법이 적용되는 경우라면 10년)이 지난 경우에는 임차인은 더 이상 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 없는데요(상가건물임대차보호법 제10조 제2항).

그렇다면 최초계약일로부터 5년, 10년이 지나면 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 없으니까, 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는 걸까요? 대법원은 최근 이와 관련하여 다음과 같이 입장을 밝혔습니다.

대법원은, ① 권리금 청구 기간을 제한하고 있는 규정이 없고 ② 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호의무는 그 입법 취지와 내용이 다르며 ③ 전체 임대차기간이 5년, 10년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다는 이유로, 전체 임대차기간이 5년 또는 10년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판시하였습니다(대법원 2019. 5. 16 선고, 2017다225312, 225329 판결 참조).

사안의 경우 최초계약일로부터 5년이 경과했지만 건물주는 여전히 권리금 회수기회 보호의무를 부담하므로, 귀하께서는 건물주에게 권리금 회수 방해행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 할 수 있습니다(062-710-3430).