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폭등과 안정 사이···미완의 부동산정책, '일발역전' 가능할까

입력 2019.11.10. 11:00 댓글 0개
반환점 돈 문재인 정부, 부동산 정책 중간평가는
집값 급등 빌미 vs 실수요 시장 유도, 찬반 '팽팽'
"공정과세 기틀" 긍정평가 속 '불통정부' 논란도
마지막 퍼즐 '상한제'로 전환 기회 마련할지 주목
【세종=뉴시스】강종민 기자 = 김현미 국토교통부 장관이 6일 오전 정부세종청사에서 민간택지 분양가상한제 적용지역을 결정하는 주거정책심의위원회를 주재하고 있다. 2019.11.06. ppkjm@newsis.com

【서울=뉴시스】이인준 기자 = "서울 아파트값 2년6개월간(2017년 5월 첫째 주~2019년 11월 첫째 주) 10.14% 폭등과 지방 아파트값(8개 도) -12.12% 폭락."

"서울 주택가격 최장 기간(32주 연속·2018년 11월 둘째 주~6월 셋째 주) 하락과 서울 아파트 전셋값의 2년6개월간 유래 없는 안정(-0.28%)."

지난 9일로 반환점을 돈 문재인 정부의 부동산 정책은 이런 엇갈린 평가 속에 찬반양론이 팽팽하게 맞선다.

일부에서는 규제 일변도 정책으로 '시장을 모르는 정부, 사회주의 정권'이라는 혹독한 비난 속에 오히려 매물잠김 등 공급위축으로 서울 집값 급등, 똘똘한 한 채 현상 탓에 집값 양극화의 빌미를 제공한 장본인으로 여겨진다.

한편에서는 풍부한 부동자금과 저금리 환경 속에서도 주택 투기수요를 강력하게 틀어쥐고, 전세물량은 안정적으로 공급해 실수요자 중심의 주택시장을 이끌어 냈으며 고가 주택을 중심으로 보유세를 인상해 조세 형평성을 높였다는 점을 높게 치기도 한다.

다만 현 정부 부동산 정책을 처음부터 지금까지 진두지휘해 온 김현미 장관의 취임 일성이 "서민 주거 안정에 정책 역량을 집중하겠다"였던 점을 돌이켜보면 정부의 부동산 정책은 아직도 미완의 영역이다.

김 장관은 2017년 8·2 대책, 지난해 9·13 대책에 이어 올해는 민간택지 분양가상한제를 통해 부동산 정책의 마지막 퍼즐을 끼워 맞추며 '일발 역전'의 기회를 노리고 있다.

◇실수요자 중심 주택 정책…주거복지 사각지대 개선 노력도

지난 시간동안 정부 부동산 정책의 핵심은 일관되게 '실수요자 중심의 안정적 시장관리 기조'였다.

10일 국토부에 따르면 청약제도 개편 이후 서울 분양주택의 97.8%가 무주택자에게 돌아갔으며, 특히 전용면적 85㎡ 이하 주택은 무주택자 비중이 99.6%에 달한다.

반면 투기수요는 좌시하지 않겠다는 방침에 따라 수차례 편법 증여, 차입금 과다, 미성년자 거래 등 이상 거래 의심사례에 대해 관계기관 합동 점검을 실시하고, 시장 모니터링도 지속 강화해나가고 있다. 대출규제와 보유세 부담 강화에 이어 이달부터는 서울 27개동에 민간택지 분양가 상한제를 적용해 고분양가 통제 회피를 원천 차단하는 데 주력하고 있다.

소비자 선택권의 알 권리와 선택권을 확대하기 위해 후분양을 확대하고, 부실시공 업체에 대한 선분양 제한, 공동주택의 하자를 예방하기 위한 제도개선 방안 마련 등도 추진해왔다.

시장 불안에 선제적으로 대응해 3기 신도시 등 수도권 30만 호 공급과 신혼부부·청년 등을 위한 공적 임대주택도 차질 없이 공급 중이다. 현재 ▲남양주왕숙 6만6000호 ▲하남교산 3만2000호 ▲인천계양 1만7000호 ▲고양창릉 3만8000호 ▲부천대장 2만호 등이 이르면 2023년부터 입주를 앞두고 있으며, 서울 시내에도 지하철 역세권, 국공유지를 활용해 4만호를 공급키로 했다.

또 지난 2017년 11월 발표한 주거복지로드맵에 따른 신혼·청년, 취약계층·고령자, 아동·비주택 등 맞춤 대책으로 주거 안전망에도 완성도를 높여가고 있다.

국토부에 따르면 신혼부부의 경우 특화형 임대주택 등 공적임대 25만호, 신혼희망타운 등 공공붙양 15만호를 오는 2022년까지 공급할 예정이다. 또 청년층을 위한 공적임대주택 21만호(2022년까지), 기숙사형 청년주택 등 특화주택을 지원하고 맞춤형 금융지원을 실시하고 있다. 특히 쪽방, 고시원 등 비주택 거주자의 정착을 위한 주거복지 지원도 넓혀가고 있다. 서민 주거안정을 위한 공적주택을 33만5000호 공급했으며, 올해 공적주택 공급 목표 20만5000호도 차질 없이 달성할 것으로 기대된다.

다만 서울 집값 급등과 집값 양극화, 잇단 규제로 생기는 거래절벽과 풍선효과 등은 뼈 아픈 경험으로 남아 있다. 또 앞으로 수도권 3기 신도시, 민간택지 분양가상한제 적용으로 '로또청약' 논란이 커질 수 있다는 점에서도 안정적인 관리의 필요성이 높아지고 있다.

◇공정 과세 기틀…세입자 주거안정 조치 강화

현 정권의 또 다른 성과 중 하나는 부동산 공시가격 현실화와 형평성 개선의 첫 발을 뗐다는 점이 꼽힌다.

보유세 부과 등 조세와 건강보험료 산정 등 60여 개 행정의 기초 정보로 활용하는 부동산 공시가격 제도는 1989년 토지, 2005년 주택에 대해 도입된 이후 제도 운영 과정에서 많은 신뢰성 논란을 일으켰다.

공시가격과 시세간의 괴리다. 아파트 등 공동주택은 거래가 활발해 시세 파악이 쉬운 반면, 단독주택이나 토지는 거래가 많지 않아 시장가격의 변화를 측정하는 데 많은 어려움을 겪은 탓이다. 이에 단독주택의 현실화율은 올해 53.0%(표준주택 기준)에 그쳐 토지(64.8%), 아파트 등 공동주택(68.1%)과 큰 차이를 드러내고 있다.

국토부는 이같은 공시가격 불형평성 문제를 감안해 시세 대비 격차가 큰 유형과 가격대를 중심으로 공시가격 현실화, 공평과세 기반 마련해 문제를 개선해 나가고 있다.

공시가격의 현실화는 이미 올해부터 본궤도에 오른 상태다.

올해 공시지가는 전년 대비 8.03% 올라, 최근 11년 내 최고 상승률을 기록했고 단독주택(6.97%)과 공동주택(5.24%)도 큰 폭의 오름세를 기록해 서막을 올렸다. 특히 서울 등 부동산 급등 지역의 시세 12억원(공시가격 기준 9억원) 이상 고가 주택의 공시가격을 크게 올려 현실화율 개선에 주력하고 있다.이를 통해 고가주택에 대한 보유세, 종합부동산세 인상을 통해 조세 형평도 개선해나갈 방침이다.

이밖에도 세입자의 주거안정을 위한 다양한 장치들을 만들어가고 있다.

국토부는 임대주택 등록 활성화를 통해 최대 8년간 안정적으로 공급될 수 있는 전월세 주택을 늘리는 한편 전월세 제도도 정비해나가고 있다.

특히 최근 정부 부처와 국회 등은 주택 전월세 임차인이 2년 임차 기간이 끝난 뒤 연장을 요청할 수 있는 권리인 '계약 갱신청구권', 집주인의 전월세 인상률을 제한하는 '전월세 상한제' 등을 검토 중이다. 국토부도 최근 전월세도 거래일로부터 30일 이내 신고하도록 하는 '전월세 거래 신고 의무화'의 도입 노력을 이어가는 등 부동산 시장의 투명성과 안정성을 높이는 제도의 도입을 적극 추진해나가고 있다.

다만 서울 성동구 갤러리아포레 통째 정정과 같이 공시가격 현실화 과정에서 잇달아 제기된 산정오류 등은 개선이 필요할 것으로 보인다. 국토부는 이에 대해 올해 안에 부동산 공시가격 신뢰도 강화를 위한 종합대책 마련해 발표할 예정이며 산정오류 검증체계와 정보공개를 강화한다는 방침이다.

또 공시가격 산정과정 불투명성 논란에서 보듯 정부가 근거 없이 시장을 입맛대로 좌지우지하려한다는 '불통'을 우려하는 목소리도 커서 개선의 노력이 필요하다는 시장의 목소리가 높아지고 있다.

국토부 관계자는 "지난 2년 반동안 부동산 공시가격 현실화에 첫걸음을 내딛고 실수요자의 안정적인 주거를 위해 30만호 공급 계획을 확정하는 한편, 주거복지 강화를 위한 주거복지로드맵 등을 통해 큰 방향을 제시하고 추진하는 시간이었다"면서 "앞으로도 국민들이 체감할 수 있는 성과를 내기 위해 노력하겠다"고 말했다.

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