사랑방미디어

<칼럼> 적재적소에 부동산 투자하기

입력 2019.11.07. 09:16 댓글 1개
안옥기 부동산 전문가 칼럼 정원공인중개사무소 대표

성공적인 부동산 투자를 하기 위해서는 어떤 부동산을 구입하고, 얼마나 투자할 것인가 계획하는 게 우선이다. 그 첫 단계가 바로 부동산 종류별 특징을 알고 나에게 맞는 투자 물건을 찾는 것이다. 

아파트는 공급과 수요가 가장 중요하다. 수도권, 지방광역시, 중소도시 등 지역마다 아파트 수요가 다르고, 소유하고 싶어 하는 세대수나 투자할 수 있는 금액이 다르다. 지역이나 시기에 따라 투자 과열현상이 나타나기도 하고, 투자 수요가 전혀 없을 때도 있다. 

공급이 많아지면 가격이 하락하고, 공급이 부족하면 가격은 오르고 임대물건이 없어진다. 그래서 중요한 게 투자 타이밍이다. 투자를 할 때는 택지지구나 아파트 밀집지역을 노리는 게 좋다. 지난달부터 광주도시철도 2호선 공사가 시작됐다. 2호선이 완공되면 광주에서도 역세권이 중요하게 작용할 것이며, 역세권 주변의 아파트 가치가 상승할 것이다.

재건축 단지에도 투자자들이 몰리게 되어 있다. 재건축 단지는 전체 대지의 크기를 세대수로 나눈 ‘대지지분’이 중요하다. 세대당 대지지분이 클수록 보상가는 높아진다. 

아파트에 투자할 때는 또 수익을 올릴 것인가 차액을 노릴 것인가 명확히 해야 한다. 월세를 받는 수익형 아파트는 초기 투자 비용이 많이 든다. 투자형 아파트는 전세로 임대하니 초기 자본이 적어 여러 채의 아파트를 투자할 수도 있고, 일정 기간이 흐른 뒤 시세차익을 보고 매도할 수도 있다. 

분양권은 적정 분양가를 잘 따져봐야 한다. 모름지기 투자자라면, 적정 분양가를 판단할 수 있는 능력이 있어야 한다. 예를 들어 A회사에서 3.3㎡당 1600만원에 분양했는데 반응이 별로였고, B회사는 3.3㎡당 1250만원에 분양했는데 많은 프리미엄이 붙은 것을 볼 수 있다. 브랜드도 중요하지만 규모나 위치도 중요하니 여러 조건을 따져서 결정해야 할 것이다. 

주택은 수요와 재개발 가능성을 살펴보자. 주택은 아파트와 달리 선호하는 수요가 적기 때문에 위치와 장소도 중요하다. 주택은 남향에 동문이 좋고, 집앞에 도로가 접해있으면 하루종일 햇빛이 들어와서 좋다. 코너에 위치한 주택이면 더할 나위 없다. 투자 목적으로 하면 재개발지구가 좋은데, 재개발이 확정되면 이미 프리미엄이 붙어 있기 때문에 재개발예정지구에 투자하는 것을 추천한다. 

상가는 유효수요가 가치를 좌우한다. 상권의 크기와 상권을 이용할 주변 인구가 아주 중요하다. 상권의 크기가 작으면서 주변 인구수가 많은 경우는 매출이 높고 공실률도 낮아진다. 하지만 인구에 비례하여 상권이 크다면 공실률은 높아지고 매출도 여럿이 나누기 때문에 수입도 적어진다. 앞으로 상권이 늘어날 여지가 있는지도 확인해보아야 할 것이다.

원룸은 위치선정이 중요하다. 대학가나 공장, 사무실이 많은 곳은 원룸도 많이 필요하다. 하지만 그런 곳은 이미 너무 많은 원룸이 공급되어 있어 위치선정이 쉽지 않다. 그래서 틈새시장을 공략하는 것이다. 새로운 공단이나 사무실이 지어지는 쪽으로 택하길 바란다. 신축을 하려면 원룸방의 크기를 약간 크게 하여 기존 원룸과 차별화하는 것도 바람직하다. 

토지는 활용도가 제일 중요하다. 활용도는 호재를 만나거나 인위적인 변형을 통해 높일 수 있다. 전답으로 사용하던 땅이 대지가 되어 주택이나 상가를 지을 수 있다면 활용도가 높아져 가격은 오른다. 또 중심상어지역으로 지정되어 건물을 높게 올릴 수 있다면 토지가치는 오른다. 토지는 한정되어 있으므로, 세월이 가면 계속 오를 수밖에 없다. 

마지막으로 투자는 여러 현장을 직접 답사하여 내가 원하는 정보를 현장에서 얻을 때까지 노력해야 한다. 그리고 정보를 구해서 자료를 정리할 줄도 알아야 한다. 정보가 넘쳐나는 시대다. 공인중개사와의 잦은 만남으로 많은 정보도 공유하고, 현장을 자주 찾고, 또 결정할 수 있는 용기도 중요하다. 투자는 온전히 자신의 몫이다. 신중을 기하길 바란다.

독자 여러분의 제보를 기다립니다. 광주・전남지역에서 일어나는 사건사고, 교통정보, 미담 등 소소한 이야기들까지 다양한 사연과 영상·사진 등을 제보받습니다. 메일 srb7@hanmail.net전화 062-510-1150카카오톡 플러스친구 '사랑방미디어'

최근 부동산칼럼
댓글1
0/300