【서울=뉴시스】이혜원 기자 = 정부가 서울 집값을 잡기 위해 4년7개월 만에 민간택지 분양가 상한제 지역을 지정한 가운데 부동산 전문가들은 정책 효과가 크지 않을 것이라고 전망했다.

6일 국토교통부는 정부세종청사에서 주거정책심의위원회(주정심) 회의를 열고 민간택지 분양가 상한제 지역으로 강남4구 22개동(洞)과 이른바 마·용·성(마포·용산·성동) 4개동, 영등포구 1개동 등 서울 27개동을 지정했다.

국토부는 주정심 회의 결과와 관련 "분양가상한제 적용지역은 집값 불안우려 지역을 선별해 동 단위로 핀셋 지정함으로써 시장에 미치는 영향을 최소화했다"고 설명했다.

김현미 국토부 장관은 이날 주정심 회의 시작 전 모두발언을 통해 "분양가 회피시도가 확인되면 분양가 상한제 적용지역으로 추가 지정하고, 시장 불안 움직임이 확대될 경우 모든 정책수단을 총동원해 추가 대책을 강구할 예정"이라고 강조했다.

정부의 이같은 강공에도 부동산 전문가들은 정책효과를 의심했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "이번에 지정된 곳을 보면 진행되고 있는 재개발, 재건축을 규제하겠다는 의미로 보인다"며 "효과가 있을지 모르겠다"고 말했다.

그러면서 심 교수는 "단기적으로 효과가 있을지는 모르지만 중장기적으로는 가격을 부추기는 효과를 낼 것"이라며 "과천 등 규제대상 지역이 아닌 곳과 강남 지역에서도 제외된 지역, 조그만 재개발 사업들에 풍선효과가 일어날 것이다"라고 전망했다.

양지영 R&C 연구소장 역시 "분양가 상한제를 통해 단기적으로 집값을 잡을 순 있겠지만 한정적이다"라며 "동단위 지정은 지정하지 않은 옆 동 집값이 상승하는 풍선효과를 낼 수 있다. 장기적으로 재정비사업 추진 속도를 늦춰 공급 부족을 낳고 결국에는 다시 집값 상승을 낳을 수 있다"고 지적했다.

송승현 도시와 경제 대표는 "심리위축으로 집값 상승세는 일시적으로 멈출 것으로 보이지만 규제를 통한 가격 조정은 결국 가격 왜곡을 갖고 올 것"이라고 말했다.

또한 서울 재건축, 재개발 등 정비사업지들이 사업단계에 따라 양분될 것으로 전망하기도 했다.

김은진 부동산 114 리서치 팀장은 "관리처분 이후 단계 사업지들은 적용 유예기간인 내년 4월 전에 일반분양을 하기 위해 속도를 내는 반면, 재건축 초기 단지들은 수익성 악화가 불가피한 만큼 투자심리 위축되고 가격 상승세도 주춤해질 것"으로 예상했다.

함영진 직방 빅데리터랩장은 "관리처분계획 기인가 단지 중 분양가 상한제를 피할 수 있는 단지는 가격 강보합세를 유지하겠지만, 그렇지 못한 단지 또는 초기 사업지들은 대기수요자나 투자자들의 수익성 기대가 낮아지며 거래량과 가격움직임이 제한되는 등 희비가 엇갈릴 것"이라고 내다봤다.

전문가들은 청약시장의 쏠림 현상과 더불어 양극화 현상도 지적했다.

양 소장은 "청약시장에서는 상대적으로 분양가가 저렴한 지정 지역으로 쏠림현상이 나타날 수 있다"며 "지정 지역은 정부가 유망한 지역으로 꼽는 것과 다름없기 때문에 지정지역으로 청약 쏠림이 되는 반면, 지정되지 않는 지역은 공급이 늘지만 청약자들의 외면을 받아 미분양 현상이 나타날 가능성도 있다"고 설명했다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "분양가 상한제는 공급자의 수익이 주는 대신 소비자 잉여가 커지기 때문에 분양시장의 쏠림현상이 더욱 두드러질 것으로 예상된다"고 전망했다.

박 위원은 "다만 분양계약 후 최장 10년간 전매제한 강화 및 의무거주기간 도입 조치로 '묻지 마 청약' 보다 무주택 실거주 수요 중심으로 청약시장이 재편될 가능성이 높다"면서도 "청약수요자의 기대수준이 높아져 비인기지역, 나 홀로 아파트 등 입지경쟁력이 열악한 아파트는 청약경쟁률이 오히려 낮아져 양극화가 심해질 가능성도 있다"고 덧붙였다.

이에 전문가들은 정부가 오히려 정비사업 규제를 완화해야 한다고 강조했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "일시적인 정부 정책은 시장에 단기적 효과는 있지만 중장기적 효과는 없다. 이번 분양가 상한제 역시 중장기적 대책은 아니다"라며 "정부는 규제보다는 공급을 늘리는 정책과 수요 분산정책을 쓰면서 가격 상승을 통제하는 제도를 써야 한다"고 지적했다.

양 소장은 "장기적으로는 공급부족 해소를 위한 고민이 필요하다"며 "사실상 서울에서 나올 수 있는 공급은 재정비사업 뿐이다. 이에 따라 재건축과 재개발 규제로 시장을 조절하기보다는 규제 완화를 통해 공급 안정 집값 안정을 고민할 필요가 있다"고 말했다.

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