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“임대인이 건물 파손을 이유로 계약갱신을 거부합니다”

입력 2019.10.22. 08:20 댓글 1개
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 임대차 Q&A

문) 저는 2년 계약으로 상가를 임차해서 설렁탕집을 운영하고 있습니다. 임대차기간이 끝나기 5개월 전쯤, 임대인이 계약의 갱신을 거절한다는 내용증명을 보내왔길래, 저는 곧바로 임대인에게 계약의 갱신을 요구하는 내용증명을 보냈습니다. 계약기간이 만료되자, 임대인은 점포의 명도를 요구하고 있습니다. 그리고 임대인은 제가 가스관 및 간판 설치를 위해 건물에 구멍을 뚫은 것을 거론하며 이는 건물의 파손에 해당되므로 본인에게는 상가임대차법상 임차인의 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 있다고 주장합니다. 저는 이대로 영업장을 옮겨야 하는 걸까요? 

답) 상가건물임대차보호법 제10조 제1항, 제2항에 의하면, 상가건물의 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년(2018. 10. 16. 개정된 상가건물임대차보호법이 적용되는 경우라면 10년)을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 

상가건물임대차보호법이 위와 같이 임차인에게 5년 내지 10년의 범위 내에서 계약갱신요구권을 부여하고 있는 취지는, 임대차계약을 통하여 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과다함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 인하여 영업장을 옮겨야 한다면 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임대차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하려는 데 있습니다.

따라서 임대인의 갱신요구 거절사유는 임차인의 보호를 위해 엄격하게 해석하는 경향이 있습니다. 

상가건물임대차보호법 제10조 제1항 단서 제5호는 ‘임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우’를 갱신요구 거절사유로 규정하고 있습니다. 사안의 경우 귀하는 가스관 및 간판 설치를 위해 건물에 구멍을 뚫었는데, 이를 두고 임차인인 귀하가 고의나 중대한 과실로 건물의 전부 또는 일부를 파손했다고 볼 수 있을까요? 

이와 유사한 사건에서 서울서부지방법원은 “임차인이 가스관 및 간판 설치를 위하여 이 사건 건물의 배면과 좌측, 전면의 화강석에 구멍을 뚫어 이 사건 건물을 일부 훼손하였다고 하더라도 … 이 사건 건물의 안전이나 미관을 훼손한다고 보기 어렵고 … 간판 설치를 위하여 불가피한 것으로서 차후 임대차종료시 적은 비용으로 원상회복이 가능할 것으로 보인다. 따라서 임차인이 이 사건 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손하였다고 보기 어렵다.”고 판시한 바 있습니다(서울서부지방법원 2006. 11. 1. 선고, 2006가합3158 판결 참조).

위 하급심 판결에 따르면, 귀하가 가스관 및 간판 설치를 위해 건물에 구멍을 뚫었다고 해도 차후 임대차종료시 적은 비용으로 원상회복이 가능하다면 ‘임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우’로 볼 수 없습니다. 따라서 귀하께서는 상가건물임대차보호법이 보장하고 있는 5년 내지 10년의 범위 내에서 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 그렇다면 임대인의 명도요구는 받아들여지지 않게 되겠죠. 

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 할 수 있습니다(062-710-3430).

강보민 변호사 (대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 광주지부 심사관)

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