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<칼럼> 가계약금도 돌려받을 수 있나요?

입력 2019.10.17. 09:37 댓글 0개
임정관 부동산 전문가 칼럼 변호사/공인중개사(JK법률사무소)

많은 분들이“계약이 성사되지 않으면 가계약금은 돌려받을 수 있는 것이 아닌가”라고 문의한다. 실제 가계약금의 반환여부는 일률적으로 이야기할 수 있는 것이 아니고 구체적으로 ‘가계약금을 지급하게 된 경위’를 살펴 각 사안마다 개별적으로 판단할 수밖에 없다.
  
1. 계약금과 가계약금

계약금이란 계약체결 시 당사자 일방이 계약의 체결과 동시에 상대방에게 교부하는 금전 기타 유가물로, 통상적으로 부동산매매계약의 경우 매수인은 계약체결 시 매도인에게 부동산 매매대금의 10%를 계약금으로 지급한다.  

이러한 계약금은 계약의 성립을 증명하는 증거로서의 기능을 할뿐만 아니라, 당사자 사이에 다른 약정이 없는 이상 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금을 교부한 당사자는 이를 포기하고, 수령한 자는 그 배액을 상환함으로써 매매계약을 해제할 수 있는 해약금의 성질도 갖고 있다(민법 제565조).

한편, 계약을 체결하는 과정에서 당사자 사이에 정식 계약을 체결하기 전에 ‘가계약금’이라는 명목으로 전체 매매대금이나 임대차보증금의 극히 일부의 돈을 주고받는 경우가 있는데,

실제 위와 같은 가계약금만 수수된 경우 당사자 일방이 계약의 해제를 주장하면서 가계약금에 대한 반환을 청구할 수 있는지, 당사자 일방이 계약을 위반한 경우 위약금은 얼마를 청구할 수 있는지 등이 문제되고, 이는 결국‘가계약금을 계약금으로 볼 수 있는지’에 대한 해석 문제로 귀결된다.

2. 가계약금을 계약금으로 볼 수 있는지 여부

가계약금을 계약금으로 볼 수 있는지는 가계약금의 지불만으로 계약이 성립된 것으로 볼수 있는지의 문제인데, 가계약만 체결되었더라도 매도인과 매수인간 계약 진행과정에서 중요한 부분 즉,“계약을 하고자 하는 계약목적 부동산의 상태, 지명 등과 계약금액 그리고 계약금액을 지불하는 방법 등”에 대한 명확한 합의가 있었다면 그 계약은 성립된다고 보는 것이 현재 대법원의 입장이다.

즉 가계약금 명목의 돈이 오고간 경우라 하더라도 양당사자 간에 계약목적물에 대한 설명, 계약금액, 지불방법 등에 대해 상호 이야기가 오고가서 합의가 된 상황이라면, 매수인은 본인의 사정으로 계약이 성사되지 않는 경우 그 가계약금을 돌려받지 못하게 될 것이고, 매도인 또한 본인의 사정으로 계약이 성사되지 않는 경우 그 가계약금의 배액을 상환해야 하는 상황이 발생할 수 있다는 사실을 주의해야한다.

3. 분쟁예방을 위한 특약작성

이러한 분쟁예방을 위해 가계약금도‘계약금의 일부’로 명시하여 정식계약서를 작성하는 것이 가장 현명한 방법이겠으나, 불가피하기 가계약금을 주고받을 수밖에 없을 경우에는 “00월 00일까지 계약서가 작성되지 않으면 가계약금은 그 다음날까지 반환하기로 한다.”라는 식의 반환특약을 영수증이나 문자메시지 등을 통해 상호 표시하여 주고받는 것이 분쟁예방을 위한 방법 중 하나가 될 수 있을 것이다. 

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