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"월세 밀리는 임차인, 계약해지 할 수 있나요?"

입력 2019.10.15. 09:53 댓글 0개
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 임대차 Q&A

문) 저는 2019년 4월 말경 임차인과 상가건물을 보증금 2천만원, 월차임 100만원(매월 1일 선불), 임대차기간 2019년 5월 1일부터 2021년 4월 30일까지로 하는 상가임대차계약을 체결하였습니다.

임차인은 임대차계약을 체결한 첫 달과 두 번째 달은 차임을 전부 지급하였으나, 이후 영업이 잘 되지 않는다며 차임을 아예 지급하지 않거나 일부만을 지급해 오고 있습니다. 임차인은 2019년 5월 1일 100만원, 6월 1일 100만원, 8월 1일 30만원, 9월 8일 40만원, 10월 1일 80만원을 차임으로 지급하였을 뿐입니다.

2019년 4월 1일부터 10월분까지 차임은 600만원이나, 임차인이 실제로 지급한 치임은 350만원이고 현재까지 연체된 차임은 250만원입니다. 현재 임차인은 7월분부터 10월분까지 4달째 차임을 연체하고 있는데 저는 임차인과의 상가임대차계약을 해지 할 수 있나요.

답) 상가건물임대차보호법은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 임차인의 3기 차임연체에 따른 임대인의 해지권은 환산보증금액과 관계없이 모든 상가임차인에게 적용이 됩니다. 

귀하의 경우 임차인이 2019년 7월분부터 10월분까지 4달째 차임을 연체하고 있으므로 상가건물임대차보호법이 규정하고 있는 “3기의 차임액에 달하는 때”인지에 해당하는지 살펴봐야 합니다. “3기의 차임액에 달하는 때”의 의미는 차임 연체의 횟수가 3회라는 의미라 아니라 연체된 차임의 누적액이 3기분에 달하는 경우를 말합니다. 즉 귀하의 경우 차임이 월 100만원이므로 임차인이 차임을 연체한 횟수와 관계없이 현재까지 연체한 차임의 누적액이 300만원에 달하는 때 임대차 계약을 해지할 수 있는 것입니다.

현재 귀하의 상가를 임차한 임차인은 4달째 차임을 연체하고 있으나 연체된 차임은 250만원으로 누적액이 3기분인 300만원에는 미달하므로 현재 시점에서는 임차인에게 계약을 해지 할 수 없습니다. 그러나 임차인이 다음달에도 차임을 연체하여 누적 연체액이 300만원에 달하게 되면 귀하는 2019년 11월 2일 임대차계약을 해지 할 수 있는 것입니다.

다만 임차인이 다음달에도 차임을 연체하여 3기의 차임액이 연체되었는데 귀하가 임대차 계약을 해지하지 않고 있는 동안에 차임의 일부라도 지급하여 연체액이 3기분에 미달하게 되면 그때는 임대차 계약을 해지할 수 없습니다. 3기 차임연체를 이유로 하는 임대인의 계약해지권은 임차인의 차임연체액이 3기분에 달해 있는 경우에만 행사 할 수 있기 때문입니다. 

차임연체 해지와 관련하여 임대차계약서에 특약으로 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 적시를 하는 경우도 종종 있습니다. 그러나 이러한 특약은 임차인에게 불리한 약정으로 모두 무효이므로 2기 차임연체만을 이유로 임대차계약을 해지 할 수는 없습니다. 

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에서 도움을 받을 수 있습니다.(062-710-3430)

김덕은 변호사 (대한법률구조공단주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 상임위원)

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