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<칼럼>‘원상회복의무’에 대한 다툼을 방지하려면

입력 2019.10.10. 08:26 댓글 0개
백종한 부동산 전문가 칼럼 미소백종한공인중개사무소 대표

현장에서 일을 하면서 임대인과 임차인 간 발생하는 분쟁을 자주 접한다. 주료 계약만료 시점에 정리할 부분에 대해 속상함이 묻어나면서 감정싸움이 생기는 경우가 많다. 이때 주로 등장하는 것이 ‘원상회복 의무’다.

임대인은 계약서 내용대로 원상회복하라고 주장하고, 임차인은 형편없던 건물을 좋게 만들어 놓았으면 고맙게 생각하지는 못할망정 뜯어내라는 것은 지극히 감정적인 요구 아니면 무엇이냐고 말한다.

중개사무소에서 사용하는 계약서 제5조(계약의 종료)를 살펴보자.

“임대차 계약이 종료된 경우, 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다”라고 나와 있다.

이와 관련된 민법 규정을 보면 민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)에 “차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.”고 명시되어 있다.

또 민법 제654조(준용규정)에는 “제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다”라고 적혀 있다.

이러한 규정에 대해 당사자 간 특약 등으로 이와 달리 정할 수도 있다. 하지만 그 약정이 구체적이지 못하면 해석을 둘러싼 다툼이 벌어질 수밖에 없다.

기존에 설치한 시설을 다음 임차인들끼리 시설권리금 등을 주고받으면서 임대차 관계가 이어지는 경우도 있다. 이때는 특정 시설 및 추가시설을 활용한 임대차 관계가 종료될 때에서야 임대인과 임차인 간 원상회복의 문제가 대두된다.

대법원은 별도의 약정이 없다면 임차인은 자신이 개조한 범위 내에서 임차받은 상태로 반환하면 되고, 그 전 임차인의 시설까지 원상회복할 의무는 없다고 판시한 바 있다.(대법원 1990.10.30. 선고 90다카12035 판결)

그러나 특약이 있다면 이야기는 달라진다. 최근 판례 중 이 같은 사례가 있다.

C사는 2010년 B사로부터 서울 구로구의 한 건물 내 점포를 임차해 커피전문점 영업에 필요한 시설을 설치했다. 이후 A씨는 C사로부터 이 커피전문점을 인수했고, B사와 임대차 계약을 맺었다. 당시 임대차계약서에는 '임대차 종료 시 A씨가 점포에 설치된 커피숍 인테리어 시설과 장비를 반출해 원상회복할 의무를 진다'는 내용이 포함돼 있었다.

A는 인테리어 가구와 제빙기 등 기계만을 회수했고, 인테리어 시설과 흡연 부스 등은 철거하지 않은 채 점포를 B에게 인도하자 B가 공사업체를 통해 1700만원을 들여 인테리어 시설 등을 철거한 사건이 발생했다.

이때 재판부는 "임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다"며 "임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거해 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하고, 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차 계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려해 구체적·개별적으로 정해야 한다"고 하면서 1심 및 2심을 유지하면서 상고를 기각하였다.(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142)

기존 임대차 계약을 이어받은 행위라도 기존 관계를 완전히 소멸시키고 제3자의 새로운 임대차관계를 발생시키는 경우에는 자신이 설치한 시설에 대해서만 원상회복 의무를 부담하겠지만 기존 권리 의무를 포괄적으로 양도하는 행위라면 모든 시설의 원상회복 의무를 지게 된다는 의미이다.

임대차계약 시 또는 계약 중에 원상회복의 내용에 대해 구체적으로 명시해 다툼을 미연에 방지할 수 있어야 하겠다.

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