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“계약 만료 후 아무 말 없다가 갑자기 계약을 해지하겠다고요?”

입력 2019.10.01. 09:53 댓글 0개
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께하는 임대차 Q&A

문) 저는 상가건물을 임대차보증금 30,000,000원, 차임 100만원, 임차기간 2012. 2. 8.부터 2014. 2. 7.까지로 정하여 임차하여 식당을 운영하고 있습니다. 2014. 2. 7. 계약기간이 만료되었으나 당시 임대인도 저도 별다른 이야기가 없어 현재까지 식당을 운영하고 있습니다. 그런데 최근 건물주가 저에게 내용증명을 보내 임대차계약을 해지하겠으니 2020년 2월 만기까지 임차건물을 명도해달라고 합니다. 저는 임차건물을 명도해줘야만 하나요.

답) 귀하는 2012. 2. 8.부터 2014. 2. 7.까지로 임대차기간을 정하여 임대차계약을 체결하였고 현재 계약기간은 만료된 상태입니다. 다만 상가건물임대차보호법은 임대차기간이 만료되었다고 하더라도 임대기간이 만료되기 전 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인이 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 

임대인이 임대차기간 만료 전 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약해지 통지를 하지 않으면 계약이 자동으로 갱신이 되는 것입니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 다만 귀하의 최초의 임대차계약은 2년이었지만 묵시적 갱신에 의한 임대차기간은 1년입니다.  

귀하와 건물주의 임대차계약은 최초 임대차기간이 만료된 2014. 2. 7.부터 현재까지  매년 1년씩 묵시적 갱신이 되어 왔다고 할 수 있고 귀하의 임대차기간은 2020년 2월 7일 만료가 되는 것입니다. 임대인은 묵시적 갱신에 의한 임대차기간이 만료가 되면 계약을 해지하겠으니 임차건물을 명도해 달라고 내용증명을 보낸 것으로 보입니다. 

다만 2018년 개정된 상가건물임대차보호법은 임차인에게 10년의 범위 내에서 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다. 따라서 귀하의 경우도 10년의 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 살펴봐야 합니다. 

개정 상가건물임대차보호법 부칙은 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용이 된다고 규정하고 있으므로 2018. 10. 16. 이후 임대차계약을 체결한 임차인은 10년의 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있으나 2018.. 10. 16. 이전에 임대차계약을 체결한 임차인은 5년의 범위 내에서만 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 

귀하의 경우 2018. 10. 16. 이전에 계약을 체결한 임차인이므로 법 시행 후 최초로 체결한 임차인에는 해당하지는 않습니다. 그러나 귀하의 임대차계약은 매년 묵시적 갱신이 되어 오다가 2019. 2. 7. 마지막으로 묵시적갱신이 된 상태입니다. 따라서 귀하는 법 시행 후 최초로 갱신되는 임대차에 해당하고 개정법에 따라 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 것입니다.

그러므로 귀하는 최초 임대차기간으로부터 10년이 되는 2022. 2. 7.까지는 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으므로 계약갱신요구권을 행사하여 임대인의 명도요청을 거부할 수 있을 것으로 보입니다.

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다. (062-710-3430)

대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 광주지부 상임위원 변호사 김덕은

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