안옥기 부동산 전문가 칼럼 정원공인중개사무소 대표

부동산은 줄곧 상승세였다. 또 장기적으로 볼 때 계속 상승할 가능성이 커보이는 것이 사실이다. 그렇다면, 정말 부동산은 오르기만 할까?

필자가 공인중개사무소를 하는 남구 봉선동은 지난해 광주 부동산 가격 상승세를 주도했다. 하지만 현재는 상당히 가격이 떨어졌다. 정도의 차이는 있겠지만, 입지가 좋다는 곳도 가격 하락을 피할 수 없었다.

부동산이 상승하는 시기를 알 수 있다면 얼마나 좋겠는가. 이보다 더 좋은 것은 떨어지는 시기를 먼저 아는 것이다. 하지만 대부분은 이 신호를 알아채지 못하고 놓치게 된다.

부동산 흐름을 늘 주의해서 지켜보아야 하는 이유다.

지난 5일 광주도시철도 2호선 기공식이 열렸다. 이를 계기로 부동산 가격에도 변화가 생기지 않을까 싶다.

부동산 하락 신호를 알고 싶은가? 첫 번째, 미분양 아파트 수를 예의주시해야 한다. 공급이 없던 곳에 새 아파트가 분양하면 관심이 높아진다. 프리미엄이 붙고 수요도 늘어난다. 분양권 열기가 전지역으로 퍼지기 시작하면 토지를 매입해 둔 건설사들이 앞다퉈 분양에 나선다. 공급과잉은 미분양을 불러온다. 입지가 좋은 곳에서조차 미분양이 생겼다면, 투자를 재고해야 한다.

둘째, 입지가 좋은 곳에서 청약률이 떨어질 때를 조심하라. 미분양이 발생하기 전 단계가 바로 청약경쟁률이다. 청약 신청자가 적다면, 투자를 다시 고려해 보자.

셋째, 성수기에도 구축 아파트의 매매가 한산해질 때를 유의하라. 평소에 거래가 꾸준하던 구축 아파트의 거래가 끊기고, 매물이 쌓여간다면 공급은 늘고 수요가 줄었다는 뜻이다. 거래가 끊기면 누군가는 가격을 내려서라도 매도하려 한다. 투자자라면 그 지역의 매물과 거래 현황을 늘 살펴봐야 한다.

특히 전세가 남아돈다면 투자를 다시 생각해보자. 지난해에는 전세 매물이 나오기 무섭게 소진됐지만, 올해 들어서는 효천1지구 용산지구 등 새아파트에서 전세 물량이 쏟아지면서 기존 전세가 2~3개월씩 쌓이기도 한다. 결코 좋은 시그널이 아니다. 구축 아파트의 전세물량이 쌓이는 현상이 오래 지속된다면 가격 하락 신호라 볼 수 있다.

넷째, 앞으로 공급 예정인 아파트 물량이 많은지 살펴봐야 한다. 분양이 완료되면 2년반~3년 사이 입주할 아파트 세대수가 확정된다. 그 지역에 입주물량이 아주 많을 경우, 1차적으로 해당지역의 전세가격에 영향을 준다. 미분양이 발생한다면 매매가격에도 영향을 주기 마련이다. 물론 공급이 많다고 항상 문제가 되는 것은 아니므로 다음을 생각해보자.

정부는 민간택지에도 분양가상한제를 도입하겠다고 나섰다. 분양가상한제 적용지역은 투기과열지구와 서울, 과천, 분당 등 전국 31곳이다. 광주는 대상지역에서 제외됐지만, 언제 상황이 달라질지 모른다. 이 때문에 건설사들은 분양가를 조정해야 할 필요성이 있다.

분양가상한제 미적용으로 인한 부작용도 우려된다. 광주가 분양가상한제 적용지역에서 제외되면서 투기세력이 몰릴 가능성도 있다. 투기꾼들이 빠지고 나면 피해는 늘 지역주민에게 돌아간다.