공동소유 주택임차시 법의 보호여부

입력 2002.06.19. 08:50 댓글 0개
부동산법률 열린합동법률사무소사법연수원 제35기
지분 과반수 확보땐 임차권 유효/공유자 상대 전세금 반환 청구 가능 저는 광주 북구 용봉동 소재 갑(3/8), 을(3/8), 병(2/8) 3인의 공동 소유인 주택을 병의 동의 없이 갑과 을로부터만 전세보증금 4,000만원에 전세계약을 체결하고 입주와 주민등록전입신고 및 확정일자도 받아 두었는데, 주변에서는 이 경우 공유자 전원으로부터 전세계약을 체결하여야만 저의 주택임차권이 유효하다고 말하고 있습니다. 저는 정당한 임차인으로서 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요? 공유자는 공유물전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있으며, 공유물의 처분·변경은 다른 공유자의 동의없이 할 수 없으나, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하도록 규정하고 있다. 그리고 판례는 과반수공유자의 결의없이 한 임대차계약은 무효라고 하였으나, 공유임야의 지분과반수를 가진 공유자가 그 임야를 타인에게 임대한 행위는 달리 특별한 사정이 없는 한 공유물의 관리행위로서 적법하다고 했다. 따라서 귀하의 경우는 공유자전체지분의 과반수(즉, 갑지분(3/8)+을지분(3/8)=6/8)의 결의에 의하여 위 목적물을 임차한 경우로서 귀하의 임차권은 유효하고, 비록 병이 임대인에게 제외되어 있었다고 하여도 병에 대하여 유효한 임차권을 가지고 대항할 수 있으므로 계약이 종료되지 않는 한 병에게 명도청구를 당하지는 않는다. 그리고 귀하가 갑·을과 위 임대차계약을 체결할 때 전세보증금은 갑·을이 보관하고 있다가 반환하기로 특별히 약정한 경우에는 당연히 갑·을에게만 보증금반환청구를 할 수 있고, 경매시에도 갑·을의 공유지분의 환가대금에서만 배당받을 수 있을 것으로 보이고, 특별히 정한 바가 없다고 하여도 귀하가 병을 제외하고 갑·을과만 위 임대차계약을 체결한 것이므로 보증금반환은 갑·을이 하기로 하는 의사로서 위 계약을 체결한 것으로 볼 여지가 있을 듯하다. 그렇다면 귀하의 전세보증금반환은 갑과 을에게만 청구할 수 있을 것으로 보이고, 경매시에도 갑과 을의 공유지분의 환가대금에서만 배당받을 수 있다고 하여야 할 것이다. (문의 : 062-228-8660)
# 이건어때요?
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