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"'다세대주택'과 '다가구주택' 전입신고도 다른가요?"

입력 2019.09.17. 08:52 댓글 0개
주택·상가건물 임대차분쟁조정위와 함께 하는 주택임대차 Q&A

문) 저는 대전으로 발령이 나서 주택을 임차하여 거주하려고 합니다. 그런데 제가 임대차계약을 체결한 주택이 다세대주택이라고 합니다.

제가 주택임대차보호법상 대항력을 취득하기 위해서 전입신고를 할 때 단독주택과 달리 주의할 점이 있나요.

답) 우리나라 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 구별할 수 있습니다.

단독주택은 일반적인 단독주택 이외에도 다가구주택도 포함됩니다.

다가구주택은 사실상 소유자가 1명인 단독주택으로 연면적 660㎡이하, 층수가 3개층 이하의 주택으로 등기부등본을 열람하면 하나의 등기부등본만이 발급이 되고 각 호실별 등기부등본이 존재하지 않습니다.

단독주택이나 다가구주택은 건축물관리대장 내지 등기부상의 지번과 주민등록상의 지번이 일치하면 대항력을 취득하게 됩니다.

그러므로 다가구주택은 공동주택이 아닌 단독주택인 이상 임차인은 다가구주택 일부나 전부를 임차하고, 전입신고시 지번까지만 기재하면 됩니다. 다가구주택의 각 호실은 건물 소유자가 건물거주자의 편의상 구분한 것으로 호수까지 기재할 의무는 없습니다.(대법원 1997. 11. 15. 선고 97다29530 판결 참조)

이에 반해 다세대 주택은 공동주택입니다. 소유주가 여러 명인 공동주택으로 건물의 연면적이 660㎡이하, 주택으로 쓰이는 층수가 4층 이하인 경우입니다.

다세대주택은 세대별로 구분등기가 되어 한 건물에 여러 명의 소유자가 존재하고 등기부등본을 열람할 경우 각 호실별 등기부등본이 존재하고 각 호실별 열람이 가능합니다.

다세대주택은 공동주택이므로 임차인은 다세대주택의 동·호수 표시 없이 지번까지만 기재하고 전입신고를 한 경우, 그 주민등록은 다세대주택의 특정 동·호수에 전입신고를 하였다고 볼 수가 없습니다.

따라서 다세대주택의 경우 지번까지만 기재하거나, 임차주택을 등기부상 표시와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 임대차계약서에 표시하고 계약서상 호수로 전입신고를 한 경우에는 임차인의 주민등록은 유효한 임대차 공시방법으로 볼 수 없어 임차인은 대항력을 가지지 못하게 됩니다.

대법원도 임차인들이 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 그 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동·호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로, 임차인들은 그 임차 주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다(대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결)고 판시하고 있습니다.

따라서 귀하가 임차한 주택이 다세대 주택이라면 반드시 지번 뿐만아니라 동·호수까지 정확히 기재하여야 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

주택임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다.(062-710-3430)

대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회광주지부 상임위원 변호사 김덕은

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