부동산 투자는 지도 속에 답이 있다

입력 2017.08.02. 18:40 댓글 1개
박미란 부동산 칼럼 무궁화공인중개사무소 대표

광주 전체 지도를 자세히 들여다보면 광산구·동구·서구·남구·북구 5개 구가 있고 그 중심으로 물이 흐른다. 그리고 5개 자치구를 둘러싼 곳은 개발제한구역이다.


우리가 주로 주거목적으로 생활하고 있는 곳은 주거지역이며, 일을 하는 노동력으로 일궈가는 공간은 공업지역, 먹고 마시며 삶을 즐기는 공간은 상업지역, 쉬는 공간은 녹지지역이다.

광주 5개 자치구 중 평균 토지가격이 제일 높은 곳은 광산구다. 65세 노인인구가 가장 많은 구는 북구, 토지 면적이 제일 넓은 구는 광산구다.


광주광역시 2020년 도시 및 주거환경정비기본계획도 주택재개발사업예정구역을 보면 광산구, 서구, 남구보다는 동구, 북구 면적이 더 넓게 예정구역으로 선정되어 있다.


주거환경개선사업예정구역도 동구, 남구가 밀집지역으로 되어 있으며 송정동 일대, 서구, 북구 광산구 일부로 예정되어 있다.


광주광역시 2025년 주거환경정비기본계획 및 정비예정구역도 주거환경개선지구는 동구가 가장 많고, 남구, 서구, 북구로 이어진다.


부동산으로 투자를 원한다면 지도를 보면서 실수요가 증가하는 곳을 찾아보자. 수요와 공급의 변화는 가격을 만든다. 수요가 줄거나 공급이 늘어나면 가격이 높아지기 때문에 이런 곳은 당연히 피해야 한다.


거주 목적의 ‘실수요’도 있지만 수익을 얻기 위한 ‘투자수요’도 있다. 투자수요가 유입되면 실수요 증가로 예상되는 것보다 더 높은 가격 상승이 기대된다. 결국 투자 수요가 늘어나는 곳에서 더 큰 수익을 얻을 수 있다.


수요가 따르는 곳을 어떻게 판단할 수 있을까.


첫째, 부동산 정책이다. 정책 변화는 수요자들의 구매 심리에 큰 영향을 미치고 건설사들의 주택 공급 결정에도 상당한 영향을 미친다. 이로 인해 시장의 수급이 바뀌고 집값이 움직인다. 규제를 완화하면 부동산은 상승하고, 반대로 강화하면 수요가 감소해 집값이 침체한다.


둘째, 정책은 입지를 만들고 입지는 수요를 부른다. 정부 정책으로 특정 지역이 개발되고 발전했을 때 수요가 늘지 않거나 가격이 오르지 않았던 적은 한 번도 없었다.


셋째, 수요는 또 다른 수요를 부른다. 보편적으로 어떤 지역에 수요가 몰리면 가격이 오르고, 관심 없던 사람들이 매수하면서 다시 가격이 오르는 현상이 생긴다. 그래서 수요가 증가할 지역을 찾고 공급이 감소하면서 투자 수요가 유입되는 곳에 투자를 해야 한다.


부동산 중 주거용과 비주거용(토지, 상가, 오피스텔, 특수목적 건물 등)으로 나누고 어느 곳에, 어떤 방법으로, 시기까지 정해서 계획을 세워 투자를 해야 한다. 기본적인 것은 지도를 보면서 투자 목적을 생각하며, 토지나 건물의 용도를 파악하고 접근하면 투자의 성공으로 다가갈 확률이 높아진다.


부동산 고수들은 지도를 좋아한다. 지도를 보면서 상상을 하고, 미래를 그린다. 단, 이때에는 반드시 정책과 동반해야 하며, 금융의 흐름을 접목시켜야 하고, 부동산 매매, 임대 시장을 고려해야 탄력적인 투자의 성과가 나의 몫이 된다.


그러기에는 부동산에 전문가와 대화를 많이 하고 본인에 발품이 필요하다. 부동산 고수가 되고 싶다면, 매일 정보에 귀 기울이며 정책과 부동산 흐름을 읽으려고 끊임없이 노력해야 한다. 지도를 보고, 현장을 돌아보며 배후지 탐색을 게을리하지 않을 때만이 비로소 부동산 고수가 될 수 있다.

 

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