사랑방미디어

<칼럼> 부동산등기부(등기사항전부증명서) 보는법

입력 2019.09.05. 08:26 댓글 0개
김덕진 부동산 전문가 칼럼 한국경매컨설팅공인중개사무소 대표

부동산을 거래할 때 등기부등본을 확인하는 것은 반드시 필요한 일이다. 법원경매에 입찰하는 경우에는 권리분석을 하려면 부동산 등기부등본을 이해하는 것은 가장 기초적인 과정이다. 물론 중개사무소에서 확인해주고 설명해주고, 대신 봐주기도 하지만 본인이 이해 할 수 수 있어야 재산과 자본을 안전하게 지킬 수 있다. 부동산등기 등본에 관해서 중요사항을 알아보겠다.

아파트 등기부등본은 인터넷에서 쉽게 발급받을 수 있다. 대법원인터넷등기소 홈페이지에서 부동산등기 열람하기로 들어가 소재지번으로 찾기를 선택하고, 부동산구분에서 ‘집합건물’을 선택한 후 시/도, 리/동, 지번을 입력한 후 검색하면 열람 또는 발급할 수 있다.

집합건물은 한 건물에 구조상으로 구분되는 여러 개의 전유부분이 독립해 들어있고, 각각 구분등기가 되어 있다. 아파트는 대표적인 집합건물이다. 일반적으로 아파트 한동은 한층에 4~10채씩 5층~15층이다. 각 현관·거실·방·화장실 등 독립적인 부분이 100개가 있다. 이들은 독립적으로 사용할 수 있으며 별도의 등기부를 가지고 있다. 아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트형 공장 등이 모두 집합건물에 속한다.

집합건물은 표제부(1동의 건물의 표시), 표제부(전유부분의 건물의 표시), 갑구(소유권에 관한 사항), 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)로 나누어 기재되어 있다.

집합건물 등기부의 표제부는 단독주택이나 토지의 등기부에 비해 다소 복잡하다. 집합건물의 등기부 표제부에는 ①그 건물의 전체에 대한 표시, ②그 건물이 있는 토지 전체에 대한 표시, ③전유부분의 건물의 표시, ④대지권의 표시 등 4가지로 이루어져 있다.

집합건물 등기부의 표제부에는 먼저 1동 건물 전체에 대한 내용이 표시된다. 아파트의 건물내역을 보면 철근콘크리트구조이고 (철근)콘크리트지붕 24층 공동주택(아파트)이며, 1층부터 23층까지 각 층의 면적이 표시되어 있다. 대지권의 목적인 토지의 표시란에는 소재지번/지목/면적/등기원인 및 기타사항이 기재되어 있고, 아파트가 세워진 토지 전체면적이 표시되어 있다.

집합건물 등기부등본의 표제부―전유부분의 건물의 표시란에는 ①표시번호/접수일/건물내역/등기원인 및 기타사항이 기재되어 있고, ②대지권의 표시란에는 해당 세대의 대지권비율이 표시되어있다. 건물 중 구분 소유권의 목적이 되는 부분, 즉 내가 사는 해당동의 해당호수를 ‘전유부분’이라고 한다. 전유부분은 주거나 사무실 공간만이며 계단, 엘리베이터 등의 공용부분은 제외된다.

전유부분의 소유자는 면적비율에 따라 그 건물이 있는 토지의 사용권을 가지는데 이것이 ‘대지권’이다.

아파트의 대지권 비율이 ‘28321.8분의 47.5925’로 표시되어 있다면, 이 공동주택(아파트)의 전체 토지는 28321.8㎡이며 해당호수(세대)의 대지권은 47.5925㎡, 약 14.4평이란 의미다.

일반주택이나 연립주택이 재개발이 된다면 이 대지권의 평수에 따라 보상금이 결정된다. 낡고 오래된 건물은 건물가격이 큰 의미가 없고 토지면적과 토지가격이 중요하므로 등기부에서 ‘대지권 표시’ 부분은 매매나 법원경매에서 중요한 고려사항이 된다.

입찰가를 결정하거나 토지가치를 산정할 때 반드시 체크해 보아야 한다.

집합건물 등기부의 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록되어 있다. 단독주택이나 토지의 등기부도 동일하다. 순위번호/등기목적/접수일/등기원인/권리자 및 기타사항이 순서대로 기재되어 있다.

소유권보존과 소유권이전/ 압류/ 가압류/ 등기명의인표시변경/ 강제경매개시결정/ 압류/ 가압류 등의 권리 등이 기재되어 있다. 전세 및 매매 계약하기 전에 반드시 소유자를 확인하고 말소 여부도 확인해야 한다.

집합건물 등기부의 을구에는 근저당권이나 전세권 등 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 표시되어 있다. 순위번호/ 등기목적/ 접수일/ 등기원인/ 권리자 및 기타사항이 순서대로 기재되어 있다.

을구의 근저당권은 각별히 주의해야한다.

주택을 임차하거나 상가를 임차하여 장사를 하려고 하는 경우, 선순위 근저당권이 설정되어 있으면 해당 건물이 경매 처분되는 경우에는 보증금이나 전세금을 날릴 수도  있으므로 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있도록 계약 전에 확인해야 하고, 공인중개사사무실이나 시청부동산상담센터를 방문하여 상담한다면 전세보증금이나 월세보증금을 안전하게 지킬 수 있다.

부동산을 법원경매를 통해 입찰하여 낙찰 받으려면 등기부등본의 순위번호/ 등기목적/ 접수일에 주목해야 한다.

경매에서 권리분석을 하려면 인수·소제주의, 물권우선주의와 채권평등주의원칙 등을 이해해야하고 등기부등본의 갑구·을구를 보고 권리의 우선순위 관계와 배당 유무를 이해 할 수 있어야 안전하게 위험 없이 경매에서 목적물을 취득 할 수 가 있다.

부동산 등기부는 사람에 비유하면 족보 같은 것이며, 특별법에 의한 권리보호 이외에는 선순위의 권리를 우선으로 보호함으로 각 권리들의 순위번호와 접수번호는 매우 중요하다.

등기 순위는 갑구와 갑구, 또는 을구와 을구의 등기간에는  순위번호에 의해 우선순위가 결정되고, 갑구와 을구의 등기들은 접수번호의 순위에 의해 우선순위가 결정된다. 접수번호는 1년마다 갱신되므로 같은 해에 등기된 권리가 아니라면 등기가 접수된 해가 앞서면 선순위이다.

우리의 삶은 부동산과 떨어져서는 살수 없고, 모든 생활이 부동산과 관련되어 있다. 부동산으로 돈을 벌지만 돈을 잃을 수도 있으므로 부동산등기부등본에 대한 지식을 쌓아 독자들이 소중한 재산을 지키길 바란다.

독자 여러분의 제보를 기다립니다. 광주・전남지역에서 일어나는 사건사고, 교통정보, 미담 등 소소한 이야기들까지 다양한 사연과 영상·사진 등을 제보받습니다. 메일 srb7@hanmail.net전화 062-510-1150카카오톡 플러스친구 '사랑방미디어'

최근 부동산칼럼
댓글0
0/300