상가건물의 매매와 포괄양도양수 계약서

입력 2017.07.13. 08:26 수정 2017.07.13. 08:26 댓글 0개
추교선 부동산 칼럼 명신공인중개사무소 대표

상가건물을 매매하는 경우 건물부분에 해당하는 매매가액에 대하여 부가가치세가 과세된다. 이러한 경우에 어떻게 매매계약서를 작성해야 할까?


부가가치세법상 생산의 3요소(토지·노동·자본) 중 하나인 토지의 공급에 대해서는 부가가치세를 과세하지 않고 있다. 반면에 건물에 대하여는 부가가치세가 과세되기 때문에 상가건물을 매매할 때에는 유의해야 한다.


상가건물의 매매계약서는 사업(부동산)양도의 포괄양도양수계약서를 작성하면 부가가치세를 상호 수수(授受)하지 않아도 양도·양수가 가능하다.

 

부동산매매계약서와 별도로 사업(부동산) 포괄양도양수계약서를 작성하면 된다. 또한, 매매계약서 ‘특약사항’란에 ‘본 부동산의 매매계약은 매도인과 매수인이 부동산임대업의 포괄양도양수하기로 하며, 건물에 대한 부가가치세는 수수(授受)하지 않기로 한다. 만약, 부가가치세 발생시 별도이다’라고 기재하면 포괄양도가 가능하다.


국세기본법에서 포괄승계는 ‘법인의 합병’과 ‘상속으로 인한 승계’를 규정하고 있다. 나머지는 모두 특정승계에 해당한다. 다만, 부가가치세법에서 특별히 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것은 ‘재화의 공급’으로 보지 않도록 한 것이다.


재화를 포함하여 사업을 양도하는 것은 본래 재화의 공급에 해당한다. 이 경우 양도인은 양도대가에 대한 부가가치세를 양수인에게 거래징수하여 납부하고, 양수인은 그 금액을 매입세액으로 공제 또는 환급받게 될 것이다.

 

그 결과 양수인은 거래징수 당한 시점부터 환급받는 시점까지 불필요한 자금압박을 받게 되며, 과세관청은 국고수입도 없으면서 번거로운 행정적 부담을 안게 된다. 이러한 이유 때문에 부가가치세법은 사업양도를 재화의 공급으로 보지 않도록 한 것으로 이해된다.


부가가치세법상 포괄양도양수가 가능하기 위해서는 양도인이 일반과세자이면 양수인도 일반과세자로 사업자등록을 해야 가능하다. 양수인이 간이과세자로 사업자등록을 하게 되면 포괄양도양수가 성립되지 않는다.


한편, 일반과세자인 임대사업자가 임차인에게 부동산임대업에 관한 일체의 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우에는 사업의 포괄양도에 해당하지 않는다. 또한 일반과세자인 건물주가 부동산 임대에 사용하던 건물을 잔금지급일까지 임차인을 내보내는 조건으로 건물을 양도하는 경우에도 사업의 포괄양도에 해당하지 않는다.


상가건물을 매매하면서 건물부분에 대한 부가가치세를 수수해야 하는 경우도 발생하는데, 부가가치세법상 토지는 면세이고, 건물은 과세에 해당한다. 이 때에는 각각 금액을 얼마로 할 것인지는 전문가(세무사·공인회계사)와 상담하여 매매계약서를 작성하면 된다.


다른 한편, 건물 중에서도 생활의 3요소(의·식·주) 중 하나인 주택의 임대에 대하여는 부가가치세를 과세하지 않고 있다. 주택의 공급에 대하여도 국민주택 규모이하의 주택에 대하여는 부가가치세를 과세하지 않는다.

 

따라서 임대에 사용하던 주택(자가임대 포함)를 양도하는 경우에는 규모에 관계없이 부가가치세가 과세되지 않고 있다. 주택의 매매는 일반적으로 부가가치세가 과세되지 않고 있으며, 상가건물의 매매에서는 부가가치세가 과세되고 있음을 유의해야 한다.

 

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