존속기간 만료 전 계약갱신 통보 없으면 전 전세권과 동일 조건으로 간주 저는 갑소유의 상가건물을 보증금 2,100만원에 24개월간 임차하기로 약정하고 보증금 전액을 지불한 후 전세권설정등기를 마치고 현재까지 위 건물에 입주해 온 세입자입니다. 얼마 전 임대차 기간이 만료되었으나 임대인으로부터 위 계약의 갱신 등에 대하여 아무런 통보를 받지 못하였고 저도 그대로 입주해 있는 상태입니다. 이 경우 위 전세권등기의 효력은 어떻게 되는지요? 민법 제312조 제4항에 의하면 “전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전(前) 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다”라고 규정하고 있습니다. 위 사안과 관련된 판례를 보면 “전세권의 법정갱신은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하므로 전세권자는 그 등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있다”라고 하였습니다. 그러므로 위 사안에서 임대차기간의 만료 전·후에 임대인과 임차인 상호간에 임대차 기간에 관하여 아무런 언급이 없었으므로, 전세권은 전과 동일한 조건으로 갱신되었으며 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 보는 것이고, 이는 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동으로 보아야 할 것이므로 전세권의 법정갱신의 경우에는 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하므로, 전세권자는 그 등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있는 것입니다. 따라서 귀하의 경우는 전세권의 법정갱신에 해당되고 이는 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에게 대항할 수 있다할 것입니다. (문의 : 062-228-8660)