양도소득세, 제대로 알고 거래하자

입력 2017.06.29. 08:24 댓글 0개
조판익 부동산 칼럼 종합부동산공인중개사무소 대표

부동산을 양도할 때는 시기를 잘 선택해야 한다. 그 중 가장 신경 써야 하는 부분이 바로 세금이다. 특히 양도세를 어떻게 절감하느냐가 관건이다.


양도소득세는 부동산을 구입한 뒤 타인에게 양도할 경우 발생하는 차익에 대한 세금이다. 따라서 양도차익이 없으면 세금도 부과되지 않는다.


부동산을 양도했을 때, 꼭 이익이 발생하는 것은 아니다. 이처럼 부동산을 양도한 후 손해가 발생했을 경우는 양도차익이 없으므로 양도세도 없다. 하지만 같은 연도 내에 다른 부동산을 매매해서 이득이 발생했다면, 그 이득 금액에 손해액을 합산한 다음 총이익에 대한 양도세를 납부해야 한다. 단, 이는 동일 연도에 거래한 부동산에만 적용된다.


양도소득세는 보유기간과 대상에 따라 다르게 과세된다.


양도세가 없는 1세대 1주택에 해당하려면 동일 주소지에 등록된 세대원 전체가 보유한 주택이 1채이어야 한다. 주소지가 다르더라도 배우자가 소유한 주택이나 만 30세 미만의 미혼 자녀가 소유한 주택이 모두 포함된다.


일시적 2주택의 경우는 1세대 1주택 요건에 해당하는 첫 번째 주택 취득 후 1년이 경과한 시점에 두 번째 주택을 취득한 후 첫 번째 주택을 3년 이내에 매도하면 비과세 혜택을 준다.


또 1세대 1주택 요건을 갖춘 상태에서 만 60세 이상의 부모를 봉양하기 위해 합가하여 2주택이 된 경우, 봉양한 날로부터 5년 이내에 그 중 1채를 매도하면 세금을 내지 않아도 된다.


결혼이나 상속으로 인해 2주택이 됐다면, 1주택이 있는 상태에서 혼인으로 인해 2주택자가 된다면, 5년 이내에 그 중 1채를 매도해야 한다. 


양도소득세율 및 누진공제 금액은 과세표준 1200만 원 이하인 경우 세율 6%, 과세표준 1200만~4600만 원은 세율 15%·누진공제 108만 원, 과세표준 4600만~8800만 원은 세율 24%에 누진공제 522만 원, 과세표준 8800만~1억5000만 원은 세율 35%·누진공제 1490만 원이다.

 

또 과세표준이 1억5000만 원을 넘는다면 세율 38%에 누진공제 1940만 원이 적용되며, 5억 원을 넘는 경우 세율은 40%, 누진공제 2940만 원이다.


전세 보증금의 경우 과세 유예가 2년 연장됐다. 단 올해까지 85㎡ 이하, 기준시가 3억 원 이하 주택은 제외였지만, 내년부터 60㎡ 이하 3억 원 이하만 제외된다.


또 내년부터는 비사업용토지에 대해서는 장기보유특별공제 혜택이 부여돼 3년 이상 보유했다면 10~30%의 공제를 받을 수 있다.


이 밖에 1세대 1주택 양도세는 실거래가 기준의 9억 원 이하 주택을 2년 이상 보유 시 면제되며, 9억 원 초과 시 초과분만 양도세가 부가된다.


양도소득세의 신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 양도소득세 예정신고 납부를 해야 한다.


구체적인 사항은 토지관할 세무서 담당자 또는 세무사에게 상담하는 게 좋다.

최근 부동산칼럼
댓글0
0/300