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<칼럼> 임차권등기명령

입력 2019.08.22. 08:21 댓글 1개
임정관 부동산 전문가 칼럼 변호사/공인중개사(JK법률사무소)

1. 임차권등기명령이란

임차권등기명령절차는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 그 등기경료 이후부터는 주택의 점유와 주민등록요건을 갖추지 아니하더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않게 하여 임차인의 자유로운 주거 이전의 기회를 보장하기 위한 절차다.

종래에는 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출하면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 반환받는 것이 사실상 어렵게 되는 문제점이 있어 1999. 3. 1.부터 시행되는 개정 주택임대차보호법에 위와 같은 문제점을 해소하기 위하여 임차권등기명령절차를 도입했다.

2. 임차권등기명령 절차

임차권등기명령절차는 임차인이 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원․지방법원지원 또는 시․군법원에 임차권등기명령신청을 하면 법원에서 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령여부를 심리하여 그 신청이 이유 있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령한다.

그리고 법원은 위와 같이 발령한 임차권등기명령의 효력이 발생하면 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 지체 없이 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고, 등기관이 건물등기부에 임차권등기를 기입한다.

3. 임차권등기의 효과 및 주의사항

임차인이 임차권등기명령신청 당시에 이미 주택임대차보호법 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우와 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차권등기가 마쳐진 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 여전히 유지되기 때문에 임차인이 안심하고 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 전출할 수 있다.

주의할 점은 위와 같은 효과가 임차권‘등기’가 마쳐진 시점부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사 가거나 전출하여서는 안된다. 그 이전에 반드시 등기가 경료된 사실을 확인한 후 이사 또는 전출해야 한다.

또 임차인의 대항력․우선변제권의 취득 여부에 대한 판단은 ‘임차권등기시점’을 기준으로 판단하기 때문에, 예컨대 대항력․우선변제권을 취득하지 못한 임차인의 임차권등기 시에 이미 임차주택에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 임차인은 임차권등기를 하더라도 담보권 실행을 위한 경매절차에서 경락을 받은 경락인에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자 등의 담보권자에 우선하여 배당을 받을 수 없다는 점 또한 주의해야 한다.

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