지구단위계획구역 건축법 이해

입력 2017.06.21. 18:26 댓글 0개
모종식 부동산 칼럼 천리안공인중개사무소 대표

지구단위계획구역이란 도시의 일부 지역을 대상으로 체계적이고 계획적으로 관리하기 위해 건폐율, 용적율, 층고, 공개공지 등을 규정·규제해 쾌적한 도시환경을 확보하고 지역 특성에 맞는 개발을 진행하는 구역을 말한다.


광주지역에서는 수완지구, 첨단지구, 금호지구 등과 최근 개발 중인 효천1지구가 이에 해당된다.


이같은 지구단위계획구역에 투자할 때 참고할 만한 건축법에 대해 알아보자.


첫째 모든 건축 행위 시에는 인접대지 경계선과 건물이 일정 거리를 유지해야 한다. 인접 토지가 본인 소유라고 할지라도, 경계선에서 일정 거리를 둬야 한다. 건물 전체가 주택이라면 1m, 상가는 50cm 거리를 두고 신축해야 한다.


둘째, 주차공간을 확보해야 한다. 다가구주택은 30㎡당 0.5대, 30~85㎡당 1대이며 상가는 134㎡ 이하당 1대를 주차할 수 있는 공간을 확보해야 한다.


셋째, 서비스 면적을 고려해야 한다. 서비스 면적은 바닥면적에 포함되지 않은 발코니, 다락방, 지하층 등이 해당된다. 이중 관심사항은 ‘발코니 서비스 면적’으로, 주택 확장시 외부 마감벽에서 내벽까지 1.5m 면적은 건물크기에 포함되지 않는다.


넷째, 건축 행위 시 인접 건물에 일정량의 햇빛이 들어 올 수 있도록 건물과 건물 사이 공간을 유지해야 한다. 대체로 정북방향이 일반적이나 신도시, 도시지역의 경우 정남방향으로 적용하고 있다. 일조권에 영향을 받지 않은 토지는 그렇지 않은 곳보다 더 높게 평가되기도 한다.


일조권 영향을 받지 않은 토지는 20m 도로가 접한 토지, 준주거지역토지, 상업지역토지가 있다.


다섯째 주차장용지는 지구단위계획에 따라 주차장으로 이용하도록 계획된 토지로서, 주로 대형마트로 활용되고 있다. 건축 규정으로는 토지 면적에 해당지역 건폐율·용적율을 적용하여 건축면적의 70%는 주차장으로 사용하고, 나머지 30%만 근린생활시설로 사용해야 해 토지 활용도가 다소 떨어진다.


여섯째, 지구단위계획구역에서 가장 중요한 6대 4(주택6 : 상가4) 규정이다. 6대 4 규정은 해당 행정청에서 지속적 관심을 갖고 있는 사항이나 건축주들은 수익 창출, 이용합리성을 위해 주택부분을 근생으로 주로 사용하고 있다. 하지만 이러한 용도 위반은 보유기간 중 재산세, 매매시 취득세·양도세 등의 문제를 일으킬 수 있다.


해당 구청에서는 매년 건축물 실태조사를 진행하여, 건축물대장상에는 6대 4 비율로 표시되어 있지만 현재 사용자가 주택 부분을 근생이나 사무실 등 용도로 사용하고 있으면, 주택 부분을 상가로 평가해 재산세를 과세한다.


이를 근거로 건물 매매시 취득세·양도세는 실제 사용하는 근생·사무실을 기준으로, 주택·상가 구분 없이 건물 전체를 상가로 보고, 과세한다.


또 건축물대장상 주택 비율이 상가보다 높아서 1세대1주택 비과세로 인지하고 매매를 진행했는데, 구청 실질평가 기록에는 상가로 평가돼 있다면 비과세 혜택을 받지 못하는 경우도 생긴다. 따라서 매매 진행시에는 꼭 구청 세무과에 확인하는 게 좋다.


이러한 형태의 건물을 중개할 때에는 공인중개사 역시 건축물대장만 보고 확인 설명을 하면 차후 분쟁 소지가 발생하기도 한다. 매도인에게 구청 세무과에 현재 건물에 대한 평가사항을 확인할 것을 요구한 뒤 특약에 꼭 기재해야 분쟁을 막을 수 있다.


물론 이러한 규정들은 지구단위구역별로 다소 차이가 있다. 투자에 앞서 철저한 조사와 분석을 통해 건물 평가하는 게 바람직하다.

 

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