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"세 들어 살던 집, 원상회복 어디까지 해줘야 하나요"

입력 2019.08.20. 08:24 댓글 1개
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 임대차 Q&A

문) 저는 주택을 임차하여 살고 있습니다. 임대차기간이 만료하여 다른 곳으로 이사를 해야 해서 임대인에게 임대차계약을 해지하고 임대차보증금을 반환해 달라고 요구하였습니다. 그러나 임대인은 보증금에서 원상회복 비용 명목 등으로 일정 금액을 공제하고 나머지 금액만 반환하여 주었습니다. 임대인은 임대차보증금에서 원상회복 비용 등을 공제할 수 있는 건가요.

답) 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때가지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다.(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결)

임대차계약이 종료되면 임대인은 연체차임 및 관리비, 부당이익금, 손해배상금 등 임대차와 관련하여 발생한 임차인의 채무를 임대차보증금에서 공제할 수 있는 것입니다. 다만 임대차계약의 경우 임대차보증금에서 위 금액 등을 공제하려면 임대인이 임대차보증금에서 공제된 차임채권, 관리비채권 등의 발생 원인에 관하여 주장·입증 하여야 하는 것이며, 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증 책임을 부담합니다. 

임대인이 임대차보증금에서 공제하는 것 중 가장 분쟁이 많이 발생하는 것이 원상회복 비용입니다. 임대차가 종료되면 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야 의무가 있습니다.(민법 제654조, 제615조), 따라서 임대차 계약이 임대인의 책임 있는 사유로 인하여 해지가 되었다고 하더라도 임차인은 원상회복 의무를 부담합니다. 다만 임차인은 임대인의 책임있는 사유로 손해가 발생한 부분에 대해서는 손해배상 청구를 할 수 있는 것입니다. 

원상회복의 범위와 관련하여 임차인의 통상의 사용에 따라 자연적으로 소모되거나 더러워진 것에 불과한 것은 통상의 손모를 원상회복의무에 포함되지는 않습니다.

따라서 바닥 타일, 벽체 페인트, 걸레받이, 데코타일, 계단실 부분은 임차인의 통상적인 사용에 따라 소모되거나 더러워진 것에 불과하다고 판결하고 있습니다. 임대인은 임차인이 원상회복의무를 이행하지 않아 새로운 임차인에게 임대를 못하는 등 손해가 발생하는 경우가 있는데 이와 같은 경우에도 임대인이 원상회복의무 지체로 인하여 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한날까지의 차임 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 차임 상당액입니다.

통상 임대차계약서에 원상복구의무가 부동문자로 기재되어 있으나 임차인이 시설한 부분에 관하여 그 비용의 변상이나 일체의 권리주장을 하지 않는다고 별도 특약을 하는 경우가 있습니다. 이러한 경우에는 임차인은 원상회복의무를 부담하지 아니하기로 합의한 것으로 해석합니다.

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다.(062-710-3430)

김덕은 변호사(대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 광주지부 상임위원)

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