지역주택조합 가입 주의사항

입력 2017.06.08. 08:17 댓글 0개
김선배 부동산 칼럼 하늘땅공인중개사무소 대표

지난 3일 지역주택조합사업의 투명성 및 사업성이 확보되도록 한 주택법 개정안이 시행되면서 지역주택조합 아파트가 새롭게 주목을 받고 있다.

 

지역주택조합은 같은 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외한다)에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합이다.

 

지역주택조합에 가입 자격은 주택조합설립 인가 신청일로부터 해당 조합 주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 않거나 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주여야 한다.


지역주택조합 아파트는 조합원이 청약통장 없이 토지를 매입하고 시공사를 선정하는 등 한마디로 ‘아파트 공동구매’ 성격을 띠고 있어 일반분양보다 분양가가 저렴하다는 장점이 있다.

 

또한 일반분양은 청약통장으로 청약 후 아파트에 당첨되는 것은 결코 쉽지 않고, 시공사가 토지를 매입하여 건축하므로 시행사 이윤, 토지 금융비용 등 지역주택조합에는 없는 각종 부대비용이 발생하게 된다.


분양가가 일반분양보다 저렴하지만 지역주택조합에 가입하기 전에 고려해야 할 사항들도 많다.

 

지역주택조합은 조합원이 토지를 매입하여 지구단위계획결정고시, 주택조합설립인가, 건축심의 등 복잡한 행정절차를 거쳐야 하며 토지 사업지의 80% 이상 계약 또는 사용승낙서, 조합원 모집이 50%를 넘어야 조합설립인가신청이 가능하다.

 

인가 후에는 계약된 토지들에 자금을 지불하고 조합명의로 등기이전 절차도 진행해야 한다. 일반적으로 단계별 진행상에 별 문제가 발생되지 않는다 하더라도 일반분양 아파트보다 진행 시간이 오래 걸릴 수 있다.


또한 지역주택조합은 사업진행에 따른 이익과 손실 법적 책임 등을 해당 조합과 구성원인 조합원 개개인이 지게 된다. 즉 사업진행에 문제가 발생하거나 사업추진에 사용될 자금이 부족할 경우 그 부족분은 추가분담금 명목으로 조합원이 부담해야 하는 상황도 발생한다.


지역주택조합은 복잡한 행정절차 등을 처리하고 사업시행을 원활히 진행하기 위해 사업시행 업무대행사를 정하여 운영되는 경우가 일반적이므로 믿을 수 있는 업무대행사 선정이 중요하다. 따라서 지역주택조합 가입 전에 업무대행사의 재무상태나 기존 사업수행실적 등을 꼼꼼하게 따져 보아야 한다.


지역주택조합 가입 후 사업진행사항에 궁금한 내용이 있다면 주택법 제12조와 제14조에서 각각 주택조합 관련 자료의 공개와 주택조합에 대한 감독 등을 정하고 있으므로 이들 규정들을 참고하여 확인하면 된다. 이들 의무를 위반하면 주택법에 따라 형사처벌의 대상이 된다.


지역주택조합 아파트는 토지에 아파트를 시행하는데 조합원이 주체가 되는 것이며 따라서 토지가 가장 중요한 개발행위 대상이 된다.

 

건축계획 심의를 통해 사업가능여부가 결정되는 사안이기에 해당 토지에 사업시행 가능성 등을 정확히 파악할 수는 없겠지만 아파트 건설예정 토지가 개발행위가 가능한지 또는 건축허가에 문제가 없는지 여부는 해당 구청에 문의해 확인하는 게 좋다.

 

토지 매입여부는 대법원 인터넷등기소에서 부동산등기사항전부증명서를 통해 확인하는 것 또한 하나의 방법이다.


지역주택조합은 잘만 활용한다면 주거환경이 좋은 위치에 일반분양보다 낮은 금액에 아파트를 구입할 수 있는 큰 장점이 있다.

 

그러나 추가분담금 발생, 사업지연 등의 문제가 발생할 수 있으므로 조합 가입 전 이런 사항들에 주의를 기울여야 하고, 조합에 가입돼 있다면 조합원 총회에 적극적으로 참여하여 조합결의 내용을 확인하는 것이 바람직하다.

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