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"월세 두달 밀렸다고 계약 해지하겠다고 합니다"
입력 2019.08.13. 08:45 댓글 2개문) 저는 상가를 임차하여 영업을 하고 있습니다. 그런데 최근 경기침체로 영업이 부진하여 2개월째 월세를 연체하고 있습니다. 그런데 몇 일전 건물주는 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지하겠다는 내용증명을 보내 왔습니다. 저는 건물주와 임대차계약 체결 당시 월세를 2개월 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 특약을 한 사실이 있습니다. 건물주의 임대차 계약해지 통보는 정당하고 저는 임차건물을 명도해 주어야만 하나요.
답) 상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법) 제10조의 8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 차임연체 해지 규정은 2015년 5월 13일 상가임대차법이 개정이 되면서 새로 도입이 된 제도입니다.
2015년 5월 13일 이전에는 상가임대차법에 차임연체 해지 규정이 따로 없어 임차인이 차임을 연체하는 경우 민법이 적용되었습니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있어 임차인의 연체액이 2기의 차임액만 되어도 임대인은 계약을 해지할 수 있었습니다.
임대인과 임차인이 작성하는 임대차 계약서를 보면 민법이 규정과 같이 차임을 2개월 연체하면 임대인이 계약을 해지 할 수 있다고 특약을 하는 경우가 많이 있습니다. 그러나 현행 상가임대차법은 3기의 차임액에 달하는 때 임대인은 계약을 해지 할 수 있다고 규정하고 있으므로 임대인과 임차인의 2기 차임연체 해지 특약은 임차인에게 불리한 특약으로 무효가 됩니다.
상가임대차법은 보증금이 일정금액 이하인 경우에만 적용이 됩니다. 2019년 4월 2일 기준으로 광주광역시의 경우 5억 4천만원, 전라남도의 경우 3억 7천만원 이하인 경우에만 임차인은 상가임대차법의 보호를 받게 되는 것입니다. 차임이 있는 경우에는 차임에 100을 곱한 금액과 보증금액을 합한 금액을 기준으로 합니다. 그러나 상가임대차법의 3기 차임연체 해지 규정은 보증금 액수와 상관없이 모든 임차인들에게 적용이 됩니다.
따라서 귀하의 경우 귀하의 보증금과 차임이 얼마 인지와 관계없이 상가임대차법의 3기 차임연체 해지 규정의 적용을 받고 귀하가 임대인과 한 특약은 무효이므로 건물주가 귀하를 상대로 한 계약해지는 이유가 없고 임차건물을 명도해 주지 않아도 됩니다. 다만 귀하가 차임을 한번 더 연체하여 3기분을 연체하게 되면 임대인의 계약해지 통보는 정당하고 귀하는 임차건물을 명도해 주어야 할 것입니다.
이때 3기의 의미는 세 번을 연체했다는 의미가 아니라 연체액이 3기분 이라는 의미입니다. 예를 들어 차임이 100만원이라면 연체된 차임액의 합계액이 300만원이 될 때를 의미합니다. 또한 임대인은 임차인이 3기분을 연체하고 있을 때 계약을 해지할 수 있으므로 임대인이 계약해지권을 행사하지 않고 있는 동안 차임의 일부라도 임대인에게 지급하여 연체액이 3기분에 미달하게 되면 그때는 임대인은 임차인을 상대로 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 없게 됩니다.
임차인은 3기의 차임을 연체하게 되면 임대차 계약을 해지당할 수 있고, 계약갱신요구권, 권리금도 주장할 수 없게 되므로 주의하셔야 할 것입니다.
주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다.(062-710-3430)
- TY홀딩스, 윤세영 태영그룹 창업회장 이사회 의장 선임 윤세영 태영그룹 창업회장. (사진=TY홀딩스 제공) *재판매 및 DB 금지[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 태영그룹 지주회사인 TY홀딩스는 29일 정기주주총회와 이사회를 열고 윤세영 태영그룹 창업회장을 TY홀딩스 이사회 의장에 선임했다.윤세영 창업회장은 2019년 경영 일선에서 물러났다가 태영건설의 유동성 부족에서 비롯된 태영그룹의 위기 극복을 위해 지난해 12월 경영에 다시 복귀한 상태이다.TY홀딩스는 "창업주로서 50여 년간 그룹의 성장을 이끌며 쌓은 경험과 강한 리더십을 바탕으로 책임경영을 완수하고 그룹이 겪고 있는 어려움을 슬기롭게 극복할 수 있도록 이사회 의장으로 선임했다"고 밝혔다.윤 창업회장은 이사회 의장 수락 소감을 통해 워크아웃이 진행 중인 태영건설과 관련해서 "그룹 차원의 전폭적인 지원과 태영건설의 자구노력 등으로 자금 흐름이 순조롭게 진행되는 등 어느 정도 정상화의 서광이 비치고 있다"며 "지주회사 이사회 의장으로서 앞장서서 조속히 정상화시키겠다"고 말했다.한편, 이날 정기주총과 이사회에서는 윤 창업회장의 이사회 의장 선임 이 외에 이사의 보수한도를 지난해 40억원에서 10억원 줄인 30억원으로 승인받는 안건도 처리했다.◎공감언론 뉴시스 hong1987@newsis.com
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