상속주택의 비과세 특례

입력 2017.05.31. 17:54 댓글 0개
추교선 부동산 칼럼 명신공인중개사무소 대표

상속받은 주택을 양도하는 경우에 양도소득세는 어떻게 될까?


상속주택과 일반주택을 1채씩 소유한 자가 일반주택을 먼저 양도한다면 상속받은 주택은 없는 것으로 본다. 이때 일반주택의 보유기간 2년이 넘으면 1세대 1주택 비과세를 적용한다. 다만, 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.


일반주택의 비과세요건을 살펴보면, 상속주택은 별도 세대원이던 피상속인(사망인)으로부터 상속을 받아야 한다. 세대가 합가 되어 있는 상태에서 상속받은 상속주택이 있는 경우에 일반주택은 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않는다.


그러나 동일 세대원에게 상속받은 상속주택은 직계존속을 동거봉양을 위해 합가한 경우일 때, 비과세 특례를 적용한다. 이때 합가 당시 부모 중 한쪽이 만60세 이상이어야 한다. 1주택자인 자녀가 1주택자인 부모와 세대를 합가한 경우를 말한다.


합가 당시 자녀 및 부모 한쪽이 무주택자이었다가 합가 후 1주택을 구입하는 경우에는 비과세 특례를 적용하지 않는다.


일반주택의 1세대 1주택 비과세 특례를 받으려면, 일반주택은 상속 개시(사망일) 당시 보유하고 있어야 한다. 상속 개시 이후에 취득한 일반주택은 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않는다.


만약, 무주택자인 자녀가 2주택을 상속받은 경우라면 1주택은 상속주택, 다른 1주택은 일반주택으로 볼 수 없다. 1세대 1주택 비과세 특례를 적용 받으려면, 일반주택은 상속 개시 당시부터 보유한 주택이어야지 상속받은 주택이어서는 비과세 특례가 적용되지 않는다. 


한편, 직계존속의 동거봉양을 위해 합가를 한 후 부모님이 계속 생존해 계신다면, 합가를 한 후 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 특례를 적용 받을 수 있다. 


피상속인(사망인)이 상속 개시 당시 2이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 순위에 따라 1주택을 특례대상 상속주택으로 본다. 


1순위는 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택, 2순위는 피상속인의 거주기간이 가장 긴 주택, 3순위는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 주택, 4순위는 기준시가가 가장 높은 주택 순으로 판단한다.


공동상속주택의 경우에는 ▲지분이 가장 큰 자 ▲당해주택에 거주하는 자 ▲최연장자 순서에 해당하는 자가 소유한 것으로 본다. 소수지분의 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 경우에는 소수지분은 주택으로 보지 않고 1세대 1주택 비과세를 판단한다.


상속받은 주택이 있는 경우, 이상에서 살펴본 바와 같이 주택의 양도시기와 양도순서를 익혀두는 것도 양도소득세 비과세 혜택을 받는 데 도움이 될 것이다.


그렇다고 상속주택의 양도로 인하여 양도소득세가 과세된다고 하여 세금을 피하려고 상속을 포기하는 사람은 단 한명도 없을테지만 말이다.


 

 

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