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˝공실 투성이 상가, 월세 깎을 수 있을까?˝
입력 2019.07.30. 09:52 댓글 0개문) 저는 임대인과 보증금 5000만원, 차임 300만원, 임대차기간 2018년 7월 1부터 2020년 6월 30일까지로 하여 임대차계약을 체결하고 상가를 임차하여 식당을 운영하고 있습니다. 이곳은 새로 개발된 신도시로 상권이 형성되고 전망이 좋다고 하여 임차를 하였는데 예상과는 달리 주변 상가들이 대부분 공실 상태이고, 상권도 발달하지 않아 식당운영에 큰 어려움을 겪고 있습니다. 저는 임대인을 상대로 차임을 감액해 달라고 할 수 있나요.
답) 민법과 상가건물임대차보호법은 임차인의 차임감액청구권에 대한 규정을 하고 있습니다. 민법 제628조는 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있고 상가건물임대차보호법 제11조는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 하여 임차인의 차임감액청구권을 규정하고 있는 것입니다.
임대인이 일정한 요건하에 임차인을 상대로 차임 증액을 요구할 수 있는 것과 마찬가지로 임차인도 조세, 공과금, 경제 사정 변동으로 인하여 차임이 상당하지 아니한 경우 차임을 감액해 달라고 청구할 수 있는 것입니다.
다만 법원은 임차인의 차임감액청구를 엄격한 요건하에서만 인정하고 있습니다. 울산공항의 식당을 낙찰받은 임차인이 입찰 당시에는 전혀 예상할 수 없는 경제위기의 발생으로 경제사정이 현저히 변경되어 사용료(임차료)가 적정하지 않다며 감액을 청구한 사건에서 하급심 법원은 “이 사건 식당과 스낵코너에 대한 입찰 당시에는 예상하지 못하였던 경제위기로 인하여 경제사정이 현저히 변경되었고, 이러한 경제사정의 변경은 원고들에게 책임없는 사유로 발생한 것으로서 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 사용료약정에 원고들을 그대로 구속시키는 것이 현저히 부당하다고 보이므로, 원고들은 피고에 대하여 그 사용료의 감액을 청구할 수 있고, 그 감액비율은 30% 정도로 봄이 상당하다”고 판시하였다.
그러나 대법원은 “울산 신공항청사의 개청과 함께 이 사건 식당과 스낵코너를 임대받은 원고들의 영업실적이 예상보다 저조하였다고 하여도 이는 경영예측과 이에 따른 투자의 실패로서 원고들 스스로가 이를 감수하여야 할 사정에 불과하고, 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 사용료 약정이 임차물에 대한 공과부담 기타 경제사정 등의 변경으로 인하여 현저히 부당하게 된 것이라고 할 수는 없다”고 판시하여 경제위기로 영업수익이 당초 예상과 달리 저조하게 되었다고 추정되더라도 이는 임차인의 투자실패로서 임차인의 책임이므로 감액청구는 이유없다고 판시를 하였습니다.
대법원의 판결은 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우를 너무나 엄격하게 판단을 하고 있는 것입니다.
결국 귀하의 경우 임대인과 차임감액에 대한 협의가 되지 않는다면 법원에 차임감액 청구를 할 수밖에 없으나 경제위기가 와도 차임감액은 어렵다는 대법원의 판결에 비추어 보면 신도시가 예상과는 달리 상권형성이 되지 않고 있고, 이로 인해 오히려 영업손실이 발생하고 있다 하더라도 이와 같은 이유만으로는 차임감액 판결을 이끌어 내기가 쉽지는 않을 것 같습니다.
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- 47년 된 한강변 용산 산호아파트, 재건축 인가 받았다 [서울=뉴시스] 용산구 산호아파트 전경. 2024.03.29. (사진=용산구 제공) *재판매 및 DB 금지[서울=뉴시스] 박대로 기자 = 용산국제업무지구 부지에서 500m 거리에 있는 한강변 산호아파트가 사업시행계획인가를 받아 재건축 사업에 속도가 붙을 전망이다.서울 용산구(구청장 박희영)는 산호아파트 주택재건축정비사업조합(조합장 김현)이 신청한 사업시행계획을 29일 인가하고 구보에 고시했다.2017년 조합이 설립된 지 약 7년 만이며 2022년 12월 인가 신청 후 15개월 만이다.산호아파트는 용산구 원효로4가 118-16번지 일대에 있다. 면적이 2만7117.3㎡로 대지 면적은 2만5955.3㎡다.한강변에 있는 산호아파트는 1977년 준공해 올해로 47년 된 노후 아파트다. 30년인 재건축 연한을 이미 넘겼다. 노후화가 심각하게 진행돼 외벽 곳곳에 페인트가 벗겨지고 창호가 녹슬었다. 부지가 강변북로와 원효대교와 맞닿을 정도로 한강과 가까워 조망이 좋다.이번 재건축을 통해 현재 12층 6개동인 아파트가 지하 3층, 지상 35층, 최고 높이 109m 규모 아파트 7개동과 부대 복리 시설로 바뀐다.[서울=뉴시스] 용산구 산호아파트 조감도. 2024.03.29. (사진=용산구 제공) *재판매 및 DB 금지총 세대수는 647세대로 기존 554세대보다 93세대 늘어난다. 전용 면적 기준으로 59㎡ 169세대(임대 73세대 포함), 84㎡ 307세대, 99㎡ 140세대, 112㎡ 28세대, 123㎡ 1세대, 161㎡ 2세대 등이다.새로 설치되는 기반 시설은 하수도 446㎡, 방수 설비 56㎡, 사회 복지 시설 660㎡다. 조성이 끝나면 시설과 토지는 구에 기부채납된다.사업 시행자인 산호아파트 주택재건축정비사업조합은 사업비 3794억원을 들여 사업시행계획 인가일부터 84개월간 정비사업을 한다. 다음 달 시공사 선정을 앞두고 지난달 29일에는 현장설명회가 열렸다.용산구는 "지난달 서울시가 용산국제업무지구에 용적률 1700%, 높이 100층이라는 특혜 제공을 발표함에 따라 업무 지구에 다수 글로벌 기업들이 입주하면 산호아파트는 직주 근접(직장과 주거지 근접) 환경도 갖추게 될 예정"이라고 소개했다.박희영 용산구청장은 "산호아파트에 대한 층수 규제 완화와 한강 조망권 확보에 대한 입주민들의 요청에 충분히 공감한다"며 "향후 조합에서 정비계획과 사업시행계획 변경을 추진한다면 법령에 따라 적극 지원할 것"이라고 밝혔다.◎공감언론 뉴시스 daero@newsis.com
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