절세! 아파트는 언제 사고, 언제 팔아야 할까?

입력 2017.04.26. 17:49 수정 2017.04.26. 17:49 댓글 0개
추교선 부동산 칼럼 명신공인중개사무소 대표

아파트는 언제 사고, 언제 팔아야 할까? 물론 아파트가격이 쌀 때 사서 가격이 올라 비쌀 때 파는 것이 지극히 당연한 이치다.


더불어 서민층은 주택을 한두채 가지고 있는 것이 보통이므로 정부에서 규정한 1세대 1주택 비과세 규정을 활용하는 것이 우선이라고 생각한다.


1세대 1주택 비과세 규정은 ‘1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로, 당해주택의 보유기간이 2년 이상인 것’을 말한다. 1세대 1주택의 비과세 규정에 해당하면 주택을 양도하고서도 매매금액이 9억 원이 넘지 않는 이상 얼마의 양도차익이 발생하더라도 내야 할 세금이 한 푼도 없다는 의미이다.


또한, 1세대 1주택 비과세 규정은 양도소득세 신고의무를 이행하지 않아도 된다. 8년 재촌자경 농지 등과 같이 세액감면 요건이 해당되면 양도소득세 신고서를 제출하여 세액감면을 신청해야 하는 경우와 다르다.


한편, 전용면적 70㎡ 아파트에 살다가 85㎡ 아파트를 분양받아 이사를 하게 되어 종전에 살던 아파트를 팔면 양도소득세 과세대상이 되는가?

 

비과세 혜택을 받기 위해서는 양도일 현재 1주택이어야 하는데 2주택이기 때문에 양도소득세를 내야 마땅하나, 주택을 2년 이상 보유한 경우 일시적으로 2주택이 되더라도 종전 주택을 신 주택 구입 후 3년 이내에 양도하면 1세대 1주택 규정을 적용하여 비과세 해준다는 의미이다.


그러나 이와 같이 일시적 2주택의 경우에도 주의해야 할 점이 하나 있다. 주택을 구입하고 1년이 지난 후에 다른 주택을 구입해야 일시적 2주택으로 비과세 규정을 적용해 준다는 것이다. 다시 말해 1년의 기간 동안에 주택 2채를 구입하면 하나는 비과세 규정을 적용하지 않는다는 의미이다.


지난 2012년 6월29일, 정부는 1세대 1주택 비과세 규정은 ‘3년 보유, 2년 이내 양도’에서 ‘2년 보유 3년 이내 양도’로 변경한 바 있다. 이와 같은 규정은 우리 생활의 편리 또는 혜택을 주기 위한 규정인데, 1년에 주택 2채를 구입하는 것은 실수요가 아닌 투자 목적으로 보기 때문에 비과세 혜택을 주지 않는다.


이 세상에는 피할 수 없는 것이 두 가지가 있다고 한다. 하나는 죽음이요. 다른 하나는 세금이라고 한다.


그런데 왜 정부는 이와 같이 1세대 1주택 비과세 규정을 두어서 세금을 받지 않는 것일까?


이는 우리 인간생활의 기본 3요소 의(衣) 식(食) 주(住) 중의 하나이기 때문이라고 한다. 입고 먹고 잠자는 생활의 3요소이기 때문에 주택에 대하여는 특별한 혜택 또는 배려를 하고 있는 것이다.


주택(아파트)을 구입하면서 가격이 쌀 때 구입하여 비쌀 때 팔아 양도소득효과를 누리는 것도 중요하다고 생각되지만, 1세대 1주택 비과세 규정의 절세 효과를 고려하여 주택에 대한 투자 의사결정을 한다면 더욱 효과적이라고 판단된다. 

 

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