금리인상에 급변하는 부동산시장

입력 2017.04.19. 18:47 댓글 0개
박미란 부동산 칼럼 무궁화공인중개사무소 대표

2017년 하반기 부동산시장의 가장 큰 변화 요인은 바로 대선이다. 대선이 지나고 나면 여러 가지 정책들이 바뀔 것이다. 또한 아파트 입주물량의 증가, 미국의 금리인상, 정부의 부동산 규제 정책, 재건축 초과이익 환수제 등과 맞물려 급변하는 부동산시장이 될 것으로 예상한다.


첫째, 광주의 주택가격은 주택담보대출이 원금과 이자를 같이 상환하는 조건과 대출 신청자의 소득수준이나 대출을 상환할 능력까지 판단하면서 3월 이사철 시기인데도 주택매매가 원활하게 이루어지지 않자 주택가격이 조금씩 내려가고, 실수요자 중심으로 거래량이 전년도 대비 떨어지고 있다.


또한 주택담보대출이자가 3%대에서 4%대로 상향되었으며 주택 외 비주거용 대출도 금리가 4%로 인상되었고, 제2금융권은 5%대로 대출 규제가 강화되어 부동산 매매 거래가 어려움을 겪고 있다.

둘째, 미국 기준금리 인상이다. 미국은 기준금리를 0.75~1%로 0.25%포인트 인상하였다. 낮은 수준의 금리 인상이라 단기적으로 충격은 미미하겠지만 문제는 2019년까지 지속해서 3%까지 금리를 인상한다는 것이다.


미국의 금리인상은 우리나라 시중 금리를 인상시키고, 이는 장기적으로 부동산 시장에 분명한 악재로 작용할 것이다.


금리가 오르면 주택을 사는 실수요자들이 줄어들고, 대출을 안고 부동산을 소유한 대부분의 가계대출자들에게 부담을 준다. 또 거래는 줄어들고, 가격 하락 압력을 받게 된다. 가계 대출 상환에도 어려움이 뒤따를 것이다. 실제 현재 지방의 가계대출 연체 비율이 심각한 수준이라고 언론에서 발표한 바 있다.


셋째, 5월9일 대선 후 정책 변화이다. 현재 대선 후보들은 대부분 부동산 보유세 인상, 전·월세 상한제 도입 등 부동산 규제 정책을 공약으로 내놓고 있다.


2017년 하반기는 이러한 정책과 맞물려 금리인상 후폭풍과 아파트 공급과잉, 그리고 금년 말 재건축 초과이익 환수제 유예조치가 종료됨에 따라 아파트 재건축 사업 추진이 확대되고, 이는 곧 주택가격 하락 압력을 제한하는 요인으로 작용할 것으로 보인다. 또 금융권의 총부채원리금상환비율(DSR)제도 시행으로 부동산 구매 수요층의 전체 대출규모가 줄어들 것으로 전망된다.


특히 연소득에 비해 많은 규모의 대출을 받던 서민층의 대출이 제한되면서 내집마련 시기가 늦어지고 전·월세 시장으로의 쏠림 현상이 가속화 될 것으로 예측된다.

 

이자 총액으로 심사하던 총부채상환비율(DTI)에서 부채 총액으로 심사하는 DSR로 대출심사 기준이 바뀌면 내집마련을 하려는 서민들의 대출 한도가 낮아진다. 올 들어 신규분양집단대출 금리도 오르고, 금융권의 대출 거절도 빈번한 게 어려운 상황이 더 심해질 것 같다.


부동산 투자를 위해서는 타이밍과 갈림길의 선택이 무엇보다도 중요하다.


어려운 시장일수록 신중히 검토하고 자본금과 대출금액의 한도를 여러 은행을 통해서 비교 상담을 받아볼 필요가 있으며 투자에 있어서는 비관론자, 낙관론자 어느 한쪽으로 치우쳐져서도 안된다.


전문가에게 자문을 받아 냉철한 판단이 있어야 하며, 주변 사람들의 견해를 믿고 따랐다간 타이밍을 놓치고 아쉬움에 땅을 치게 될 것이다.


부동산 호황기보다 어려운 시기에 시작하는 것이 바로 탁월한 투자 타이밍이다.

 

# 이건어때요?
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