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"직접 운영한다"는 임대인, 내 권리금은?

입력 2019.07.23. 09:00 댓글 0개
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 주택임대차 Q&A

문) 저는 임대인과 보증금 6천만원, 월차임 90만원, 임차기간 2년으로 하여 상가건물 임대차계약을 체결했습니다. 임대인은 임대차 종료 후 자신이 상가를 운영할 예정이니 나가 달라고 합니다. 신규 임차인을 주선하려고 해도 임대인이 거부할 것이 명백한 경우에도 신규 임차인과 권리금 계약을 체결해야만 손해배상을 받을 수 있나요?

답) 권리금 회수청구권의 요건은 ①임대인에 대한 임차인의 신규임차인 소개, ②회수 방해 행위가 있을 것, ③임대차기간 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지의 행위일 것 등입니다. 사안에서는 ①임대인에 대한 임차인의 신규 임차인 소개 요건에 관한 것입니다.

‘임대인에 대한 임차인의 신규 임차인 소개’라는 요건은 실무상 권리금계약(신규 임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약)체결 사실을 의미합니다. 

최근 판례에서는 ‘상가건물임대차보호법 관련 규정의 내용과 입법취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선했어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다’라고 판시했습니다(대법원 2019.7.4.선고 2018다284226 판결).

더 나아가 다른 판례에서는 ‘상가건물임대차보호법 제10조의4에 따른 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위하여 반드시 임차인이 신규 임차인이 되려는 자 사이에 권리금계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다’고 판시했습니다(대법원 2019.7.10. 2018다239608 판결).

첫 번째 판례의 경우 원칙적으로 필요하나 특별한 사정이 있는 경우 반드시 필요하지 않다고 봤습니다. 

두 번째 판례의 경우 권리금 손해배상 청구에서 권리금계약체결 요건 자체를 부정하는 것으로 해석될 수도 있을 것 같습니다. 다만, 같은 판례(2018다239608)에서 임차인이 신규임차인과 애초부터 권리금계약 체결 자체를 예정하고 있지 아니했던 경우 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하거나 임차인에게 손해가 발생했다고 볼 여지가 없다고 판시했습니다. 

따라서 원칙적으로 권리금계약을 체결하여야 하나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 특별한 사정이 있고, 임차인이 권리금 계약체결을 예정하고 있었다면 형식적인 권리금 계약 없이도 손해배상청구를 할 수 있다고 보는 것이 타당합니다.

사안의 경우도 임대인이 자신이 상가를 운영하겠다는 사유를 들어 다른 임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했고, 임차인이 다른 요건을 충족했다면 임차인은 신규 임차인과 권리금 계약을 체결하지 않아도 손해배상을 청구할 수 있습니다.

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임차분쟁조정위원회에서 도움을 받을 수 있습니다.(062-710-3430)

신동호 변호사(대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회 심사관)

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