모종식 부동산 칼럼 천리안공인중개사무소 대표

부동산 투자를 하면서 단편적인 상권 개념만을 적용하는 것은 바람직하지 않다. 또 부동산의 부동성만을 생각하며 한 지역에 바람몰이식 투자를 하는 것은 매우 위험한 일이다.

부동산의 현재가치보다는 미래가치를 우선하며 지역 특성을 고려한 상권분석이 선행돼야 투자 리스크를 줄일 수 있다.

부동산 상권을 구분해보면 ▲주거지(생활조건, 편리성, 쾌적성) ▲상업지(수익성) ▲공업지(생산성, 비용성)로 볼 수 있다. 여기에 광주 지역적 특성을 고려하면 ▲업무지, 사무실(행정관서 인근성, 교통·주차 편리, 광주시내외 접근성)을 추가할 수 있겠다.

수익형 부동산에 투자할 때에는 이러한 지역적인 특성을 잘 이해해 전략을 세워야 한다.

주거용 수익형 건물에 투자할 때, 주거용 건물의 특성을 고려하지 않고 선택하는 경우도 흔하다. 주거용 수익형 건물로는 매우 훌륭한데, 단순 상권이 좋지 않다는 이유로 포기해버리는 경우도 쉽게 볼 수 있다.

주거지는 주거지대로의 특성에 맞는 핵심 상권이 있고, 상업지역은 상업지 고유 특성에 맞는 핵심 상권이 있다. 이러한 특성을 세부적으로 이해하여 그에 맞는 상권 개념으로 맞춤형 투자 상담을 통해 매수 여부를 결정해야 한다.

주거용 건물이 상가 밀집지역에 있다면, 소음 등으로 인해 주거 안녕과 건전한 주거환경을 보장받을 수 없다.

따라서 주거는 주거용 건물에 밀집된 곳으로 안정적이면서도 조용하고, 교통·주차가 편리하고 근생시설을 잘 갖춘 ‘주거지 상권’을 갖춘 곳이 적합하다.

상업지나 공업지는 일반적인 상권 개념으로 이해, 투자 결정을 해야 한다.

업무지나 사무실 용도로 사용되는 건물에 투자할 때는 중심지에 위치했느냐만을 판단하는 경우가 많다. 하지만 중심상권에 위치했어도 공실이 많은 건물이 있는가 하면, 허름하면서도 위치는 별로지만 사무실 용도로 활용도가 높아 공실이 전혀 없는 건물도 많다.

또 이런 건물은 매수금액도 상대적으로 저렴하다. 단순히 상업지역 상권 개념만을 고집하지 않고, 용도와 지역적 특성을 잘 이해한다면 적음 투자금액으로 성공 투자를 할 수 있는 것이다.

살아 움직이는 부동산을 볼 줄 알아야 성공 투자를 한다. 주거용 건물은 산재성(나홀로 입지)보다는 집심성과 집재성(동종·동일 업종이 한곳에 입지)으로 평가된다.

실제 광주 곳곳에 ‘원룸촌’이 형성되어 있어, 그 지역에 맞게 건물주들이 모임을 구성하는 등 단체화하며, 명품 원룸촌화를 꾀하는 것이다. 실제 나홀로 건물보다는 원룸촌이 형성된 곳이 공실율도 현저히 낮다.

레일리(W.J.Rilly) 소매인력법칙을 단일 지역상권에 대입해보면 지역상권은 새롭게 형성되는 과정에서 지역크기 와 수요층의 성향에 따라 지속적으로 움직이면서 도시가 형성되는 것을 알 수 있다.

수완지구를 예로 들어보자. 2008년 택지조성사업이 마무리된 후 상권이 형성되는 것을 보면 최초 2번도로, 현진에버빌을 중심으로 첫 번째 상권이 형성됐다. 다음 5번도로 성덕중 주변, 세 번째 롯데마트, 네 번째 수완지구대 인근, 다섯 번째 명진고·우미린 주변의 상권이 발달했다. 최종적으로 수완지구대 인근과 명진고·우미린 주변의 상권이 가장 활성화되었고 흡입력도 가장 크다.

이렇듯 부동산 상권은 지역 특성에 맞게, 소비자 성향에 맞춰 가며 움직이는 생명체와 같다. 투자에 있어서 단지 부동산은 움직이지 않는다는 개념을 벗어나 이런 유동성이 있다는 것을 적극 고려하여 투자를 하신다면 꼭 성공 투자를 할 수 있다.

숲을 먼저 보고 나무를 볼 것인가. 나무를 먼저 보고 숲을 볼 것인가. 먼저 결정하고 자신에 맞는 투자를 해야 할 것이다. 자신의 자금을 고려하지 않고 투자를 계획하는 것이 숲을 먼저 보는 경우다. 금융기관을 이용하여 지렛대 효과를 활용하면서 현명한 투자를 한다면, 알차고 좋은 부동산을 매수할 수 있다.

투자 과정에서 지역적 특성을 가장 잘 알고 있는 공인중개사와 상담한다면 부동산 성공투자, 더 이상 어려운 일이 아니다.