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상경투자 기지개…지방거주자 서울 주택매입, 4개월 연속↑

입력 2019.07.19. 16:59 댓글 0개
감정원, 주택매매거래현황 매입자거주지별 통계
지방 집값 부진에 서울 집값 하락세 둔화에 매수↑
서울집값 상승 '학습효과'…갭투자자 움직이나 '우려'

【서울=뉴시스】이인준 기자 = 정부의 대출규제와 서울 주택시장 조정기를 맞아 한동안 잠잠했던 '상경투자'가 다시 재개됐다.

지방 거주자가 서울에 있는 주택을 구입하는 것은 대개 차익실현을 기대하는 투자목적의 매수다. 경제성장이 둔화되고 마땅한 투자처를 찾지 못하는 상황에서 서울 집값 하락세도 둔화되자 서울 주택시장으로 투자수요가 유입된 것으로 보인다.

19일 한국감정원의 주택매매거래현황의 매입자거주지별 통계에 따르면 지난 6월 서울에 집을 구매했다고 관할구청에 신고한 외지인(관할시도외 거주자)은 모두 2071명으로, 전월(1824명) 대비 13.5% 증가했다. 전년 같은 달과 비교하면 전체 거래량은 13.6%(1411명) 적지만, 외지인 매입은 전년(2036명)보다 많다.

이 중 아파트는 911명으로, 전월 699명 대비 30.3% 늘어 주택 전체보다 증가폭이 더 컸다. 이는 9·13대책 발표 직후인 지난해 10월(2500명) 이후 가장 많은 숫자다.

서울에 주택을 매입한 지방거주자수는 지난해 9월 4356명까지 늘었다가 올해 2월 1009명까지 감소추세를 지속했지만 ▲3월 1255명 ▲4월 1343명 ▲5월 1824명 ▲6월 2071명으로 4개월 연속 증가세를 나타내고 있다.

자치구별로 보면 외지인들의 투자가 꾸준한 강남구, 송파구 등 은마·잠실주공5단지 등 재건축 단지에도 매수세가 유입되긴 했지만, 상당수가 강남권이 아닌 서울 외곽 지역으로 몰렸다.

실제로 6월 외지인이 매입한 주택을 지역별로 보면 강서구가 167호로 가장 많다. 이어 ▲송파구 164호 ▲관악구 134호 ▲노원구 130호 ▲강남구 130호 ▲은평구 118호 ▲강동구 112호 등 순이다.

전체 거래량에서 외지인이 차지하는 비중도 관악구(32.8%)와 용산구(31.4%)에서 가장 높게 나타났다. 강남구(29.3%), 마포구(28.7%), 송파구(25.9%) 등도 높은 수준이지만, 사실상 대출규제가 작동하고 있는 상황에서 강남권 진입이 쉽지 않자 외곽 지역으로 눈을 돌린 것으로 추정된다.

안명숙 우리은행 부동산센터 부장은 "강남구 재건축 단지의 경우 투자수요가 꾸준한 편이지만, 전세가율(매매가격 대비 전셋값)이 낮기 때문에 목돈이 들어간다는 문제가 있다"면서 "강남이 아니더라도 발전에 대한 기대감은 높은 데 상대적으로 저평가됐던 지역을 중심으로 지방 투자자들의 매수세가 나타나고 있는 것으로 보인다"고 설명했다.

지방 투자자들이 상경 투자에 나서는 배경은 뭘까. 전문가들은 '서울 불패신화'와 무관하지 않다고 설명했다. 안 부장은 "지방 투자자 중에서는 사는 지역 집값은 떨어지기만 하는 데, 서울 집값만 오름세를 나타내니 서울에 집을 사야겠다고 판단하시는 분들이 많은 것 같다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장도 "정부가 대출규제를 내놓고 민간택지 분양가 상한제 부활 등으로 저렴한 주택을 아무리 공급하겠다고 하더라도 강남권 주택 수요는 꺾이지 않고 있다'면서 "불패까지는 아니겠지만 생명력이 강력하다"고 평가했다.

일부에서는 일종의 투자수요인 지방거주자 매수세가 되살아나면서 갭투자자들까지 활동을 재개되는 것이 아니냐는 우려를 제기하기도 한다.

실제로 아파트만 놓고 보면 노원구가 6월 외지인 매입이 106호로 가장 많다. 이는 강남구(96호), 송파구(85호), 영등포구(49호) 등보다도 많은 수준이다.

갭투자는 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식을 말한다. 감정원에 따르면 6월 기준 서울의 아파트 평균가격 기준 전세가율은 59.1%로, 전년 같은 달 67.6% 대비 최근 1년새 8.5%포인트 떨어졌다. 전세가율이 낮을수록 주택 매입에는 더 많은 자금이 필요하기 때문에 최근 시장 상황상 갭투자가 어려워진 것이 사실이다. 민간택지 분양가 상한제 부활 등 정부의 부동산 규제 기조에 묶인 상황에서 서울 집값 상승을 기대하기는 쉽지 않다는 것이 전문가들의 중론이다.

하지만 반 년 넘게 하락세를 이어오던 서울 집값이 보합으로 전환하고, 대출금리 인하 가능성까지 생기면서 집값 상승에 베팅하는 투자자가 다시 나타날 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.

감정원 관계자는 "지난해 집값 상승의 학습효과로 서울 외곽인 관악구 등 역세권 주변에 있는 상대적으로 저렴한 비용의 아파트 단지로 갭투자가 들어왔을 수도 있다"면서 "재건축 집값 상승세가 주춤해진 상황에서 서울 집값 상승세를 장담하기 쉽지 않아 지금 갭투자에 나서는 것은 신중할 필요가 있다"고 말했다.

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