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<칼럼> 부동산 투자의 정석

입력 2019.07.18. 08:43 댓글 0개
안옥기 부동산 전문가 칼럼 정원공인중개사무소 대표

부동산은 지역성이라는 특성이 있다. 지역은 물리적인 공간을 의미하고 부동산은 공간의 영향을 받는다. 그것이 주식과 다른 부분이다. 같은 동네에 2개의 회사가 붙어 있더라도 주가는 함께 움직이는 경우가 없다. 하지만 부동산 가까운 지역일수록 가격이 함께 오르고 함께 내리는 게 대부분이다. 특히 아파트는 대지 위 콘크리트 건물에 이름만 다를 뿐 다 비슷한 건물이다. 결국 가격을 결정하는 데 영향을 주는 것은 주변 요인들 뿐인데, 이 요인들은 지역과 연관성이 높다. 다시 말해 부동산 투자를 잘하기 위해서는 지역을 분석하고 잘 활용해야 한다는 의미다.

1. 부동산 데이터 분석

여러 지역을 비교하거나 보다 많은 아파트를 대상으로 원하는 정보를 얻기 위해서는 반드시 데이터가 필요하다. 가격이 상승하거나 하락할 때 절대적인 가격이 아니다. 동일 비율로 움직인다는 사실이다.

예를 들어 시세 4억원의 A아파트와 2억원의 B아파트가 있다고 하자. A아파트는 위치도 좋고 세대수도 많고 이름 있는 아파트고 신축이다. 2년 뒤 A아파트가 8천만원이 올랐다면 B아파트는 4천만원 이하가 올랐을 것이다. 그렇다면, 어느 아파트에 투자하겠는가? 대답은 대부분 A아파트일 것이다.

2. 인구의 법칙

부동산 투자에 있어서 인구는 중요한 요소다. 인구가 늘어나면 좋은 일이지만, 안타깝게도 우리나라 인구는 정체 중이다. 그렇기 때문에 인구가 시세상승에 많은 영향을 끼친다. 인구가 많은 도시는 인구가 적은 도시보다 더 많은 주택이 필요하다. 인구가 적은 곳은 수요가 적고 아무리 좋은 상황이 되더라도 시세 상승에 한계가 있을 수밖에 없다.

인구가 많은 곳은 꾸준히 상상하는 반면 인구가 적은 곳은 금방 올랐다가 금방 식는 경향을 보이는 것도 유입될 수 있는 돈의 양과 인구수가 밀접한 관계가 있기 때문이다.

4. 시장의 법칙

아파트 수요가 적고 공급이 많으면 가격이 내린다. 수요가 많고 공급이 적으면 가격은 오른다. 요새 광주 부동산시장을 걱정하는 사람이 많다. 재개발·재건축이 많고 향후 5년 이내에 4만5천세대가 지어질 전망인데 인구는 정체 중이기 때문이다. 아파트 실수요는 한계가 있는데 아파트 분양가는 계속 상승 중이다.

1인세대가 늘어나면 세대수가 늘어나서 소형아파트가 더 필요하다. 지금 아파트 가격이 주춤하고 있을 때가 투자의 적기가 아닌가 싶다. 물론 투자는 당사자의 몫이니 늘 신중해야 한다.

5. 투자지역 선정의 법칙

부동산 상승기에는 투자지역을 선정하기가 쉽다. 그러나 하락시기에는 쉽지가 않다. 처음 부동산 투자를 하려는 사람들은 더욱 힘들다. 이 과정만 잘 넘기고 수익을 창출한다면 계속해서 투자하고 싶어질 것이다.

부동산은 아무리 안전하다고 해도 은행 예금만큼 안전하지는 않다. 위치가 아무리 좋다한들 하락하는 시기에는 어디가 떨어질지 정확하게 아는 사람은 드물다. 그래서 투자지역을 선택하는 역량을 높이는 수밖에 없다.

부동산은 입지, 상품성, 가격이라는 세가지 경쟁력이 있기 때문에 입지가 좋고 상품성이 뛰어나고 가격이 저평가됐다면 그곳을 택하는 게 좋다.

아무쪼록 투자를 꿈꾸는 분들이라면 위의 투자 법칙을 여러 가지 방법으로 검증해보고 결정하여 후회 없는 성공투자를 하길 바란다.

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