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"임대인의 차임 인상 요구, 무조건 따라야 하나요?"

입력 2019.07.16. 08:58 댓글 0개
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 주택임대차 Q&A

문) 저는 임대인과 보증금 5,000만원, 차임 100만원, 임대차기간 2017년 9월 1부터 2018년 8월 31일 까지로 하여 임대차계약을 체결하고 상가를 임차하여 식당을 운영하고 있습니다.

임대차계약 당시 특약으로 “임대인은 일정요건 아래 차임의 증감을 요구할 수 있고, 이때 임차인은 증감요구에 의해야 한다”고 약정한 사실이 있습니다.

임대차기간 만료일이 다가와 저는 임대인에게 계약기간을 갱신하겠다고 이야기 하자, 임대인은 상가건물임대차보호법과 특약에 따라 차임과 보증금을 5% 인상하겠다고 합니다. 저는 차임과 보증금을 인상하여 주어야 하나요.

답) 상가건물임대차보호법 제10조는 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 규정하고 있고, 제11조는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 정하고 있으면 대통령령은 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다고 규정하고 있습니다.

임차인이 계약갱신을 요구하면 모든 조건이 전임대차와 동일한 조건으로 갱신이 되나 차임과 보증금은 일정요건 하에 5%까지 인상이 가능한 것입니다. 

귀하의 경우 임대차계약 당시 특약으로 “임대인은 일정요건 아래 차임의 증감을 요구할 수 있고, 이때 임차인은 증감요구에 의해야 한다” 약정하였으므로 반드시 보증금과 차임을 인상해주어야 하는지 살펴보아야 합니다. 

이와 유사한 사건에서 법원은 이 사건 임대차계약의 특약사항 제14조에서 ‘임대인은 일정 요건 아래 임차인에게 차임의 증감을 요구할 수 있고, 이 때 임차인은 증감요구에 응해야 한다’고 규정하고 있는 것은 임대인이 차임의 감액을 요구하는 경우는 별론으로 하고, 증액을 요구하는 경우에도 임차인이 그 증액요구에 응해야 한다는 부분은 강행규정인 상가임대차보호법의 취지에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서 상가건물임대차보호법 제 15조에 의하여 효력이 없다고 판시하였습니다. 

따라서 귀하와 임대인의 특약은 귀하에게 불리한 약정으로 무효이고 임대인은 상가건물임대차보호법 제11조에 따른 요건들이 충족될 때에 차임과 보증금을 5% 범위내에서 인상이 가능한 것입니다. 

다만 법원은 임대차계약을 체결할 때에 임대인이 임대 후 일정 기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과의 협의에 의하여 차임을 조정할 수 있도록 약정하였다면, 그 취지는 임대인에게 일정 기간이 지날 때마다 물가상승 등을 고려하여 상호 합의에 의하여 차임을 증액할 수 있는 권리를 부여하되 차임 인상요인이 생겼는데도 임차인이 인상을 거부하여 협의가 성립하지 않는 경우에는 법원이 물가상승 등 여러 요인을 고려하여 정한 적정한 액수의 차임에 따르기로 한 것으로 보아야 한다.고 판시하고 있는바 차임과 보증금의 인상에 대해 임대인과 임차인 사이에 협의가 되지 않는다면 결국 임대인은 법원에 차임증액 청구를 하여 법원의 판단을 받을 수 밖에 없습니다. 

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김덕은 변호사 (대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 광주지부 상임위원)

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