조판익 부동산 칼럼 종합부동산공인중개사무소 대표

경매와 공매에 관하여 중요한 요점만 알아보자.

경매란 채무자가 채권자의 돈을 갚지 못할 때, 채권자가 법의 도움을 받아 강제로 자기의 채권을 회수하는 절차를 밟는 ‘민사집행법’에 의한 것으로, 2명 이상의 사람이 참여해 최고가를 부르는 사람에게 물건을 파는 행위를 말한다.

경매에는 임의경매와 강제경매가 있다. 임의경매는 근저당권, 전세권 등 담보권자에게 우선변제를 받을 수 있게 하기 위한 담보권 실행을 위한 경매다.

강제경매는 집행권을 가진 채권자의 신청에 의해 채무자 소유의 부동산을 압류, 환가한 후 그 매각대금으로 경매신청 채권자와 부동산상의 배당요구 채권자에게 금전채권의 만족을 주는 것이 목적이다.

공매란 세금을 내지 않아 정부기관에 압류된 부동산이나 공기업, 금융기관이 자신들의 업무와 관계없이 가지고 있는 부동산을 법원의 경매처럼 공개적으로 파는 것을 말한다.

공매는 유입자산, 수탁자산, 압류자산, 국유재산 등을 한국자산관리공사에서 물건을 공개적으로 매각하는 것이다.

경매와 공매의 차이점은 경매의 주무관서는 법원, 공매는 한국자산관리공사다. 또 매각 원인은 경매는 채권채무관계이고, 공매는 체납된 세금이다.

입찰방식은 경매는 기한입찰(오프라인 관할법원), 공매는 전자입찰(온라인 온비드)이다. 입찰보증금은 경매는 최저매각가격의 10%이며, 공매는 입찰가의 10%다.

유찰될 경우 경매는 1개월 후 전차 가격의 20~30%를 차감하며, 공매는 1주일 단위로 최초 감정가의 10%씩 차감한다.

대금납부기한은 경매는 매각허가결정 확정일로부터 1개월 내, 공매는 1000만 원 미만일 경우 매각 결정일로부터 7일 이내, 1000만 원 이상이면 60일 이내다.

부동산 경매의 장점으로는 △시세보다 싸게 구입할 수 있다. △말소기준권리 보다 우선하는 권리 외에는 모두 말소된다. △토지거래허가지역의 부동산도 토지거래허가 없이 취득할 수 있다. △물건이 다양하고 부동산경기에 영향을 받지 않는다 등을 꼽을 수 있다.

반면 단점으로는 △확인하기 힘든 권리로 인한 위험성 △매각부동산에 대한 소유권 취득과 부동산 인도의 지연 △매각 부동산 취득에 일부 변수 등이 있다.

경매의 말소기준권리는 (가)압류, (근)저당, 담보가등기, 경매기입등기 가운데 부동산 등기부등본상 등기일자가 가장 빠른 권리가 된다.

말소기준권리보다 우선하여 취득한 권리들은 매각으로 인한 소유권 이전이 되더라도 소멸 되지 않고 매수인에게 인수되는 권리를 인수주의라 한다.

부동산 경·공매는 낙찰만 받는다고 해서 높은 수익성으로 연결되지 않다. 부동산 경·공매에 참여하는 분들 중에서 권리분석에만 치중하고, 물건분석과 수익성 분석을 소홀히 하는 경향이 있다. 하지만, 부동산 경·공매는 권리분석과 더불어 물건분석과 수익성분석의 삼박자가 잘 어울러져야 높은 수익성으로 연결이 된다.

또 보편적으로 1~2회 유찰 때 입찰에 참여하는데, 좋은 물건일수록 유찰되기를 바라기보다는 되도록 1회에 응찰한다면 낙찰 확률을 더 높일 수 있다.

흔히 낙찰위주로 감정평가사의 평가금액(최저가) 이상 높은 금액으로 입찰하는 경우와 분석을 잘못하여 인수주의에 해당되는 경우 등 낙찰 후에 낭패를 보는 경우가 허다하다. 때문에  반드시 신뢰 할 수 있는 전문가(매수신청대리 공인중개사무소)에게 상담한 후에 입찰에 응해야 한다.