사랑방미디어

권리금 회수 방해라며 3천만원을 요구합니다

입력 2019.07.09. 09:40 댓글 1개
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 주택임대차 Q&A

문) 저는 임차인과 보증금 5천만원, 월차임 100만원, 임대기간 2년으로 하여 상가건물 임대차계약을 체결하였습니다.

임대차 기간이 끝나기 직전에 임차인이 신규 임차인을 소개했습니다. 신규임차인의 진정성도 의심되고 다른 사정도 있어 거절했는데, 임차인이 신규임차인과 3천만원으로 권리금 계약을 했고, 임대인이 방해 행위를 했으므로 3천만원 지급을 요구하고 있습니다. 제가 3천만원을 전부 지급해야 하나요?

답) 사안의 경우 임대인이 임차인의 권리금 회수기회 방해가 되는지 여부, 권리금 회수기회 방해라면 손해배상 금액의 범위가 문제됩니다.

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 상임법은 임차인의 권리금 회수기회 보호를 위한 규정을 두어 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 규정하였습니다.

사안의 경우 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 거절하였으므로 상임법 10조의4 제1항 제4호 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’에 해당할 수 있습니다.

그런데 상임법상 권리금 회수방해는 기존 임차인이 임대인에게 소개한 신규 임차인이 되려고 하는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해해야 합니다. 그 때문에 실제로는 신규임차인을 구하지 못하였음에도 불구하고 신규임차인을 조작할 가능성이 있습니다. 그러한 경우 임대차계약을 체결할 의사가 없이 동원된 사람인지 여부를 정확히 가려내기 어렵고 재판을 하더라도 상당한 시간이 소요될 수밖에 없습니다.

판례는 친척 관계가 있는 사람을 통해 임차 목적물을 처음 알게 되었고, 권리금계약서도 계약당사자들이 주도적으로 작성하였으며, 신규임차인이 임차인의 매상에 대하여 잘 알지 못하는 사정 등을 고려하였을 때 신규임차인이 되려는 사람이라고 단정하기 어려운 점 등을 종합하면 임대인이 임차인의 권리금 회수 방해 행위를 하였다고 인정하기 부족하다고 판시하였습니다(서울남부지방법원 2017.11.2. 선고 2016가합106361).

즉 단순히 임차인과 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약을 하고 임대인이 이를 거절했다고 해서 바로 권리금 회수 방해 행위가 인정되는 것은 아니고 제반사정을 종합적으로 고려하여 진정한 신규임차인지 여부를 고려하여 판단하고 있는 것으로 보입니다.

따라서 사안의 경우도 신규임차인이 되려는 자가 진정한 신규임차인인지 먼저 판단해야 하고 진정한 신규임차인이라 판단하여 방해 행위가 성립하더라도 상임법에 따라 권리금계약 금액 전액이 아니라 감정평가, 재판 등의 객관적 기준에 따라 지급하면 될 것으로 보입니다.

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임차분쟁조정위원회에서 도움을 받을 수 있습니다.(062-710-3430)

신동호 변호사(대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회 심사관)

독자 여러분의 제보를 기다립니다. 광주・전남지역에서 일어나는 사건사고, 교통정보, 미담 등 소소한 이야기들까지 다양한 사연과 영상·사진 등을 제보받습니다. 메일 srb7@hanmail.net전화 062-510-1150카카오톡 플러스친구 '사랑방미디어'

부동산 주요뉴스
댓글1
0/300