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<칼럼> 법원경매 함정

입력 2019.07.04. 08:38 댓글 2개
김덕진 부동산 전문가 칼럼 한국경매컨설팅공인중개사무소 대표

‘대박, 대박’ 하지만 10명중 1~2명은 경매투자로 쪽박을 찬다. 무조건 대박이 보장되는 별천지는 없다.

모두가 경매로 돈을 벌고, 지하 단칸방에서 3년만에 20채 소유라느니 종잣돈 3백만원으로 수십억을 벌었다느니 소설 같은 이야기는 서점의 재테크 코너에서나 볼 이야기다.

실패 확률 제로인 투자를 본적이 없고, 아마 영원히 보지 못할 것이다. 준비 없이 부동산 경매 판에 뛰어들었다가 보증금을 날리거나 치명상을 입은 사람들도 많다. 하지만 모두들 책에서 본 달콤한 이야기에 넋이 나가 경매시장을 기웃거린다. 준비가 안된 대박 경매란 있을 수 없다. 비정상적인 거래나 다단계 같은 투자상품들은 돌이킬 수 없는 후회를 낳는다.

제29회 공인중개사 시험에 21만8614명이 응시했다. 높은 실업율과 불안한 미래 탓에 공인중개사 시험으로 인재들이 유입되고, 관련 서적과 교육사업도 호황을 누리고 있다.

전통적인 산업도시들, 산업단지들에 소재한 중소 공장들은 문을 닫고, 공장 물건들의 매매와 임대를 알리는 현수막은 사람들의 마음을 무겁게 한다.

우리가 사는 도시의 이웃 상가들의 임대를 알리는 문구 또한 마찬가지이다. 고분양가로 인한 상가임대료 상승의 피해는 결국 수분양자의 몫이 되고 있다. 분양가가 낮아져야 하고 수분양자와 임차인이 수익을 낼 수 있는 순환구조가 되어야 한다.

최근의 신규분양시장의 고분양가 논란과 기존 주택거래의 침체는 공인중개사들이나 시험을 준비하고 있는 40~50대의 마음을 무겁게 한다.

고성장시대의 투자패러다임과 저성장시대의 부동산패러다임은 달라야 한다. 저성장, 저물가, 저소비 시대에는 사회 불만은 커지고 양극화는 심해지고 요구사항은 많아진다. 제자리에서 최선을 다하고 혁신과 현명한 적응이 필요하겠다. 

경매시장에서 입찰보증금을 날리는 경우도 흔하고, 시세보다 훨씬 높은 값에 낙찰을 받는 경우도 많다. 경매 물건을 몇 년이 지나도록 처분하지 못하고 자금이 묶인 경우가 다반사이고, 취득한 부동산의 소유권에 문제가 생기거나 지루한 명도 소송으로 애타는 경우도 많다.  수천만원에서 수억원을 들여 취득한 부동산의 소유권에 문제가 생길 수 도 있다.

많은 사람들이 대박투자자의 꿈을 안고 경매를 시작하지만 1억원짜리 물건을 5천에 낙찰받아 2억원에 팔려면 많은 사전 준비와 지식, 경험과 종합적인 사고가 필요하다.

그렇다면 성공투자란 무엇일까? 간단하다. ‘싸게 사서 비싸게 파는 것이다’ 타이밍과 환금성이 중요하다.

경매시장은 온통 지뢰밭이다. 한두 번의 낙찰로 오만을 부리다가는 패가망신하고 쪽박 차는 곳이 바로 부동산 경매시장이다. 실무에서 응찰 전에는 말하지 않고, 사고 친 다음에 말하거나 상담하는 지인들이 있는데, 일반 투자 세계에서도 마찬가지지만 이런 경우 대부분 방법이 없다. 포기하거나 손절매 하는 수 밖에.

부동산 경매 제도에서 발생하는 함정들로는 대위변제 문제에서부터 법정 지상권, 임차권의 양도와 전대, 다가구주택에서의 권리분석 등 다양하다.

공짜 점심은 없다는 말이 있다. 실패하지 않고 투자에 성공하려면 제1의 원칙이 원금을 지키는 것이고, 경매의 세계에서는 ‘겸손’이다. 한두건의 투자 성공으로 목에 힘이 들어간다면 얼마 못가서 그 목이 부러지는 경험을 하게 된다.

100% 성공만이 보장된 투자란 세상 어디에도 없다. 스스로 배우고 전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 한두권의 경매서적을 읽고 경매를 다 안다고 할 수 없다. 상황과 사례가 모두 다르므로 부지런히 발품을 팔고 부동산 지식으로 기본으로 한 종합적인 응용과 분석이 필요하다.

요즘처럼 법원경매가 과열 양상을 보일 때는 낙찰가, 낙찰률이 모두 높다. 초보자는 시세보다 높은 가격으로 입찰하고, 질 낮은 업체들의 직원들은 고객을 ‘호갱’으로 만들어 버린다. 피해는 비싸게 낙찰 받은 당사자 몫이 되고, 보증금을 날리거나 치명타를 입게 된다.

실무에서 아무리 좋아 보이는 부동산 상품일지라도 낙찰 받거나 매입한 후, 장기간 임대가 안 되거나 타인에게 팔 수 없다면 실패한 투자인 것이다.

실패하지 않고 성공투자를 하기 위해서는 많은 준비와 학습이 필요하고 좋은 전문가의 컨설팅이 필수적이고 정당한 컨설팅 비용을 아까워하지 말아야 한다.

낙찰 후 명도과정에서 점유자와의 관계는 항상 어렵다. 자신의 입장만을 고집하며 독선으로 일관한다면 법정으로 갈 수 밖에 없다. 하지만 살면서 법원이라는 곳을 드나들지 않는 게 바람직하다.

일반인들이 가장 오해하고 착각하는 곳이 법원이다. 판사는 모든 것을 해결해주지 않으며, 변호사도 만능이 아니다. 비용과 시간과 스트레스가 있을 뿐이고 영광 없는 승리일 뿐이다. 상대를 배려하고 욕심을 버리고 서로 협의하고 양보하는 것이 가장 좋다.

경매에는 많은 이해관계인이 있다. 내 생각만 하지 말고 상대방의 입장을 역지사지하는 자세가 필요하다.

누구나 꿈꾸는 대박경매는 가능한 일이고 맞는 말이지만 성공하기 위해서는 많은 부동산 경매 노하우와 권리분석, 정보 분석, 미래가치 판단 등 종합적인 분석과 고려가 필요하다. 경매는 달콤한 수익을 가져다 주지만 숨은 함정들도 많으므로 겸손한 자세로 역량을 키워 이 분야에서 성공하기를 바란다.

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