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"전 임차인 몫까지 원상복구 비용을 지급해야 하나요?"

입력 2019.07.02. 10:05 댓글 0개
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 임대차 Q&A

문) 저는 커피숍을 운영하고 있는 임차인에게 권리금을 주고 커피숍을 인수하였습니다.

기존 임차인은 새 건물에 인테리어를 하고 커피숍을 운영하고 있었습니다.

저는 커피숍을 인수하면서 임대인과 임대차기간을 2년으로 하는 임대차계약서를 작성하였고 특약사항에 “임대차 계약이 종료한 경우 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다.”고 기재하였습니다.

저는 커피숍을 인수하면서 별다른 시설공사를 하지 않고 인수 받은 그대로 운영을 해왔으나 생각만큼 장사가 되지 않았고 임대차 기간 종료시점이 다가와서 임대인에게 임대차계약을 해지하겠으니 보증금을 돌려달라고 하였으나 임대인은 기존 임차인이 시설한 부분까지 제가 원상회복을 해야 한다며 원상회복비용을 보증금에서 공제하겠다고 합니다.

저는 임차보증금을 전부 돌려받을 수 있나요.

답) 귀하의 경우 임대차 계약시 임대인과 특약으로 “임대차 계약이 종료한 경우 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다”고 계약하였습니다. 따라서 귀하에게는 원상회복의무가 있습니다. 

그러나 귀하의 경우 기존 커피숍을 인수하면서 새로운 시설공사 등은 하지 않았습니다. 따라서 귀하가 기존 임차인이 시설한 부분까지 원상회복을 할 의무가 있는지, 귀하가 임대인과 임대차계약을 체결하고 시설을 인수할 당시의 상태로만 원상회복을 하면 되는지가 문제가 됩니다. 

이와 유사한 사례에서 대법원은 “전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.”고 판시한 사실이 있습니다.(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 참조)

따라서 귀하는 기존 임차인으로부터 시설을 인수하면서 새롭게 시설을 하거나 개조한 부분이 있다면 귀하가 원상회복을 하여 반환할 의무가 있는 부분은 귀하가 개조하거나 새로 시설한 범위 내로 한정이 되는 것이고 그 이전의 사람이 시설한 부분까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없으므로 임차보증금을 전부 돌려받을 수 있을 것으로 보입니다.

임대인의 입장에서는 시설을 인수한 임차인이 기존 임차인이 시설한 부분까지 원상회복하기를 원한다면 원상회복에 대한 특약을 좀더 구체적으로 하여 기존 임차인이 시설한 부분까지 원상회복하여야 한다고 분명하게 할 필요가 있습니다. 

또한 임차인에게 원상회복의무가 있다면 임대인은 임차보증금에서 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액을 당연히 공제할 수도 있습니다. 다만 임차인의 원상회복은 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관하여는 임차인에게 책임이 없습니다.

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에서 도움을 받을 수 있습니다.(062-710-3430)

김덕은 변호사(대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회)

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