다가구주택(원룸)건물 투자시 고려사항

입력 2017.02.16. 08:33 댓글 0개
모종식 부동산 칼럼 천리안공인중개사무소 대표

저금리가 계속되면서, 이자 수익을 기대할 수 없자 수익성 부동산에 관심이 높아지고 있다.


특히 은퇴 후 퇴직금과 그동안 알뜰살뜰 모아놓은 목돈으로 원룸건물을 매수하려는 경우가 많다. 원룸건물에 투자시 고려해야 할 사항은 무엇이 있을까.


건전한 순수 상가건물 수익률은 약 5.5%다. 이에 비해 원룸은 7~8.5%의 수익률을 유지하고 있다. 또 임대수익이 연 2000만 원을 넘지 않으면 2018년까지 비과세 혜택까지 있어 세금 부분도 자유롭다.

 

설령 2018년 이후 과세 정책을 내놓는다면, 건물주들은 그 세금을 세입자에게 전가할 것이고, 이는 곧 주택 임대료 상승을 불러올 것이기 때문에 2018년 이후에도 비과세 정책 기조는 계속될 것이라 예상된다.


다가구주택(원룸)은 1층 필로티 전체주차장, 1층 일부 상가·일부 주차장, 2~3층 원룸·투룸·쓰리룸 4층 안집 형태로 건축되는 게 통상적이다


원룸건물을 매수하는 방법은 좋은 땅을 매수해 직접 신축하거나 기존 건축되어 있는 건물을 매수하는 방법 등 두가지가 있다.


첫째 직접 신축하는 경우, 건축업자들이 좋은 땅이지만 비싸서 못사는 땅을 노려보자. 건축업자들은 아무리 좋은 땅이래도, 신축 후 자기 마진율이 낮다면 신축을 포기한다. 이런 땅에 직접 신축한다면, 기존 건물을 매수했을 때 매수금액과 신축비용(토지매입비+공사비)보다 저렴한 비용을 들여 수익률 높고 위치 좋은 원룸건물을 소유할 수 있다.


이때 토지 매수 계약체결 전 가설계도면은 필수적이다. 인근 공인중개사 사무실을 방문하여 가설계도면을 의뢰해보고 도면이 잘 나오면 건축 후 보증금(월세), 수익률이 얼마나 될지 예상해보고 토지를 매수하는 게 좋다.


둘째 기존 건축된 원룸건물을 매수하는 경우 발품을 최대한 많이 팔아야 한다. 성공 투자는 건물의 지역, 위치가 매우 중요하다. 통상 중개업소에 전화상담과 위성지도 검색으로 최종적인 매수여부 판단을 해버리는데 전화상담은 정보취득에 한계가 있을 수밖에 없으니 꼭 방문하여 전문적 상담을 받아야 한다.


법률 해석에도 신경을 써야 한다. 2014~2015년 한시적으로 지구단위계획구역에서 4층을 신축할 경우 1층 필로티 면적의 1/2을 초과하지 않은 범위에서 주택 외 용도로 사용할 수 있게 했다.

 

이 규정에 따라 1층의 1/2 범위 내에서 상가 용도로 신축하였고, 그 덕에 원룸건물의 수익률을 높일 수 있었다.

 

하지만 이후 건축법을 너무 확대 해석했다는 이유로, 건물에 대해 준공검사를 해주지 않았고 행정관서를 상대로 소송까지 갔으나 결국 패소한 경우가 있었다.


또한 2000년도에 건축한 원룸건물의 경우 수익 극대화를 위해 쓰리룸 형태로 준공검사를 받은 후 방을 막는 방법으로 일명 방 늘리기를 한 건물이 있다. 원룸건물 매수 시 꼭 건축물 대장과 현 건물상태(방 개수, 옥상창고, 옥상 주인세대 불법건축, 주차장을 상가로 불법사용)를 꼼꼼히 비교하고 면밀히 체크해야 한다.


가장 중요한 것은 공신력 있는 공인중개사무소를 선택하는 것이다.

 

일부 중개업소의 경우 무자격자, 무자격 중개보조원 고용하면서 월세 뻥튀기, 불법건축물 숨기기 등 매수인의 부동산거래 무경험을 악용해 계약만 체결하면 된다는 생각으로 중개행위를 하는 경우도 있다.

 

꼭 행정관청에서 허가된 공인중개사인지(명함을 통해 공인중개사 확인)를 확인 하고 투자상담을 해야 계약 이후 소송 등 제반 문제가 발생하지 않는다.

 

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