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"전 임차인이 설치한 시설까지 원상복구하라고요?"

입력 2019.06.18. 08:27 댓글 0개
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 임대차 Q&A

문) 저는 임대인과 보증금 5천만원, 월차임 100만원, 임차기간 2년으로 하여 상가임대차 계약을 체결하였습니다(특약사항으로 임대차 종료 후 원상회복하기로 약정함). 계약 당시 전임차인이 원상회복을 하지 않은 상가를 그대로 인수하였었고 현재 임대차 계약이 만료되어 다른 곳으로 옮기려고 합니다. 그런데 임대인이 전임차인이 설치한 부분까지 모두 원상회복을 요구 하며, 원상복구를 하지 않을 시 완료될 때까지 모든 차임 등을 부담하라고 합니다. 이러한 경우 임대인의 요구를 모두 들어 주어야 하나요?

답) 민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)에는 ‘차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다’라고 규정되어 있습니다. 또한 사안의 경우 특약사항으로 원상회복하기로 약정도하였으므로 특별한 사정이 없는 한 임차인은 원상회복의무를 부담합니다.

사안의 경우 전임차인이 설치한 시설물도 원상회복 의무의 대상이 되는지, 임차인이 원상회복 불이행 시 임대인의 손해의 범위가 문제됩니다. 

먼저 전임차인이 설치한 시설물에 관하여 판례는 ‘전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다’라고 판시하였습니다(대법원 1990.10.30선고 90다카12035판결).

따라서 별도 약정이 없는 이상 임차인은 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 됩니다. 별도 약정이 없으면, 즉 전 임차인의 시설물까지 원상회복 할 필요가 없습니다.

다음으로 임대인과 임차인의 분쟁으로 임차인이 원상회복을 하지 않았을 시 손해의 범위가 문제됩니다. 판례는 ‘임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우 이로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다’라고 판시하였습니다(대법원 1990. 10. 30 선고 90다카12035 판결).

따라서 임차인이 원상복구를 하지 않은 임대인의 손해는 실제로 원상복구 완료일까지가 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이 손해입니다.

사안의 경우 임차인은 전임차인의 시설물까지 원상복구 한다는 별도의 약정은 없는 것으로 보입니다. 따라서 임차인은 본인이 설치한 시설물만 원상회복하면 될 것으로 보입니다. 

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신동호 변호사(대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 심사관)

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