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“보증금을 전부 돌려받을 수 있을까요?”

입력 2019.06.11. 08:27 댓글 0개
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 임대차 Q&A

문) 저는 2017년 임대인과 보증금 5,000만원, 차임 월 200만원, 임대차기간 2017년 6월 1일부터 2019년 5월 31일까지로 하는 상가임대차계약을 체결하였습니다. 임대차계약서에는 특약으로 “임대인 또는 임차인이 기간만료 3개월 전까지 본 임대차계약의 종결 또는 조건변경의 의사를 명시한 서면통지를 하지 않을 경우 임대인은 본 임대차계약과 동일한 조건으로 연장한 것으로 간주한다", "계약이 연장된 경우 임차인이 서면으로 해지통보를 한 날로부터 3개월 되는 날을 계약종료일로 한다”고 명시하였습니다.

저는 2019년 4월 23일 부득이 페업을 하게 되었다며 임대차계약을 해지하겠으니 2019년 5월 31일 보증금을 반환해 달라고 하였으나 임대인은 특약 조건대로 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지난 후인 2019년 7월 22일 임대차계약이 해지된다며 그때까지의 차임을 공제하겠다고 합니다. 저는 보증금을 전부 돌려받을 수 있나요.

답) 주택임대차보호법은 명확하게 임차인의 계약갱신거절권을 명문화하고 있습니다. 즉 임대인과 임차인 사이에 “임대차종료 3개월 전까지” 해지통보를 하여야 임대차계약이 해지된다고 특약을 하였다고 하더라도 이는 주택임대차보호법에 반하는 임차인에게 불리한 특약으로 임차인은 1개월 전에만 해지통지를 하면 임대차계약의 해지의 효력이 발생합니다. 

그러나 상가임대차의 경우에는 주택임대차보호법과 같은 규정을 두고 있지 않습니다. 상가건물임대차보호법은 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다고만 규정하고 있을 뿐 임차인에 대해서는 규정을 하고 있지 않습니다. 

따라서 상가임차인의 경우에도 주택임대차와 같이 임대차 종료 1개월 전에만 해지통지를 하면 특약과 상관없이 임대차계약 해지의 효력이 발생하는 것으로 볼 수 있는지 문제가 됩니다. 

귀하의 경우 상가임차인에게도 주택임대차의 경우와 같이 임차인이 1개월 전에만 해지통지를 하면 효력이 발생한다고 본다면 귀하가 임대인과 맺은 특약은 임차인에게 불리한 특약으로 무효가 되고 귀하의 임대차 계약은 임대차기간의 종료일인 2019년 5월 31일 만료가 되므로 귀하는 임대차보증금을 전부 돌려 받을 수 있을 것이나 귀하가 임대인과 맺은 특약이 유효하다면 귀하는 해지통보를 한 날로부터 3개월이 되는 날 임대차 계약이 종료가 되므로 그때까지의 차임을 보증금에서 공제 당할 수 밖에 없습니다. 

이와 유사한 사례에서 법원은 임대차기간 만료 3개월 전까지 해지통보를 하지 않으면 임대차 계약이 갱신된다는 특약의 효력을 인정하는 판결을 하고 있습니다. 법원은 “주택임대차보호법과 달리 상가임대차보호법은 임차인이 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않은 경우에는 계약이 갱신되도록 하는 내용만 규정할 뿐 임차인의 갱신거절권에 대해서는 아무 규정을 두고 있지 않다.

상가임대차법 제15조가 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 하더라도, 이 사건 특약에서 규정된 임차인의 갱신거절 통지 및 묵시적 갱신에 관한 규정은 상가임대차법에서 정하고 있지 않은 갱신거절 통지권을 임차인에게 주고 있는 것일뿐이어서 상가임대차법 규정에 위반된다고 볼 수 없다”고 판시하였습니다.(서울중앙지방법원 2018나10776 판결) 

이에 대한 대법원의 명시적인 판결은 없으나 위 항소심 법원의 판결에 따른다면 귀하가 맺은 특약의 효력은 유효하고 결국 귀하가 해지 통보를 한날로부터 3개월이 되는 날까지의 차임을 임대차보증금에서 공제할 수 밖에 없다 할 것입니다. 

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택•상가건물임대차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다.(062-710-3430)

김덕은 변호사(대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 광주지부 상임위원)

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