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고분양가 통제 → '로또청약' 논란···전문가 의견 분분
입력 2019.06.09. 07:00 댓글 1개주변 분양가 대비 최대 105% 이내…'로또'되나
시세차익 수분양자 수취…수요 몰려 과열될듯
건설사·조합원 이익↓…공급 줄고 부작용 발생
"기존 집값 올라 '로또청약' 아냐" 지적도 나와
집값 침체기, 100%기준도 '고
【서울=뉴시스】김가윤 기자 = 고분양가 논란이 계속되자 주택도시보증공사(HUG)가 분양가 통제에 나섰지만 되레 '로또청약' 논란에 휩싸였다. 주변 시세보다 저렴하게 새 아파트를 공급할 경우 시세 차익을 노리는 수요자들이 몰려 청약시장이 과열된다는 것이다.
HUG는 지난 5일 고분양가 사업장 확산을 차단하기 위해 '고분양가 사업장 심사기준'을 변경했다.
개선안에 따르면 HUG는 고분양가 관리지역에서 분양가 산정시 주변 분양가 대비 최대 105%를 넘지 않는 선에서 책정토록 제도를 변경했다. 주택가격변동률이 하락할 경우 100%이내에서 심사하도록 해 지금과 같은 시장 침체기에서는 주변 분양가를 넘지 않는 선에서 분양가가 책정될 가능성이 높다.
HUG 관계자는 "이번 조치로 '1년 초과 분양기준'과 '준공기준'의 경우 분양가 수준이 현행보다 다소 하향 조정되는 효과가 예상된다"며 "HUG 보증리스크와 주택시장을 보다 안정적으로 관리할 수 있을 것"이라고 말했다.
문제는 이번 제도 개선으로 새 아파트의 분양가가 다소 내려갈 것으로 예상되면서 '로또청약' 논란을 일으키고 있다는 점이다.
HUG는 그간 서울 전역과 경기, 지방 일부 지역을 '고분양가 관리지역'으로 정해 분양가가 인근 지역에 1년전 분양한 아파트를 넘지 못하도록 했다. 1년전 분양한 것이 없을 경우 직전 분양가의 110%를 상한으로 정했다.
이 때문에 '로또청약' 열풍이 불기도 했다. 지난해 10월 분양한 서울 서초구 '래미안 리더스원'이 대표적이다. 분양가는 3.3㎡당 4489만원으로 책정돼 당첨만 되면 '최소 웃돈만 5억원'이라며 많은 수요자들이 몰렸다.
개선안은 분양가 책정 기준을 더욱 강화하는 셈이라 하반기 부동산시장의 무게중심은 청약시장으로 쏠릴 가능성이 높아졌다.
전문가들은 HUG의 분양가 통제에 대해 의견이 분분하다.
대부분은 공공분양 아파트가 아닌 민간분양 아파트에 분양가 통제를 가하면 '로또청약' 등의 부작용이 발생할 우려가 크다고 진단했다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "분양가 통제 시스템은 분양이 끝난 뒤 시세차익을 수분양자가 수취하는 것이기 때문에 '로또청약'이 될 확률이 높다"며 "요즘에 지어지는 주택들은 2~3년전 주택보다 성능도 좋기 때문에 수요는 더욱 몰릴 것"이라고 지적했다.
고준석 동국대 겸임교수는 "새 아파트는 주변의 오래된 아파트에 비해 경쟁력이 있기 때문에 비슷하게 분양가를 책정하면 블랙홀처럼 수요를 빨아들일 것이고 '로또청약'으로 전락할 수 있다"고 말했다.
수분양자에게는 '로또'지만 건설사나 조합원 입장에선 이익이 줄어들기 때문에 공급 부족으로 이어질 수 있다는 우려도 제기됐다.
고준석 교수는 "건설사들도 주변에 신규 아파트가 있는 곳만 재건축이나 개발 사업을 맡으려고 할 것이고 분양가가 낮아질 경우 조합원들도 자신들이 부담해야 하는 금액이 높아지기 때문에 당장 재건축을 진행하기 꺼려할 것"이라며 "장기적으로는 공급이 위축될 수 있다"고 말했다.
이러한 부작용 때문에 가격은 시장에 맡겨야 한다고 강조한다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "새 아파트를 1년 전 분양가로 분양을 하게 되면 받는 사람은 '로또'에 당첨된 격이라고 밖에 볼 수 없다"며 "시장을 더 과열시킬 수 있기 때문에 어느 정도 시장 가격에 맞게 분양하는 것이 좋다"고 설명했다.
김덕례 실장은 "공공택지에서 가격을 규제하는 것은 의미가 있지만 민간 시장에서 규제를 하면 '로또청약'으로 수분양자만 과도하게 이익을 수취하거나 공급이 부족해지는 등 부작용이 발생할 수 있다"며 "서민들과 저소득층도 지금의 일반 분양가는 감당이 안되기 때문에 차라리 공공택지서 공급을 늘리는 게 더 효과적"이라고 설명했다.
그러나 일부 전문가들은 기존 아파트 가격이 많이 올라 '로또'라고 볼 수 없다고 꼬집었다. 집값 하락기에 접어들었기 때문에 시세와 비슷하게 나오더라도 오히려 분양가가 높게 느껴질 수 있다는 반응도 보였다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "이미 기존 주택가격이 많이 올라와있기 때문에 HUG가 주변 시세 대비 100% 이내로 통제한다고 해도 분양가 견제 효과는 그렇게 크지 않다"며 "9억원 이상 집단대출도 안 되고 양도세 중과에 종부세 세율도 올라 실수요 중심의 주택 시장을 만들어놔서 일부 수요자들이 시세 차익을 본다고 해도 그렇게 무리하게 뛰어들 순 없는 상황"이라고 말했다.
기존의 고분양가 심사 기준에서 크게 강화된 부분은 없기 때문에 효과가 제한적이라는 지적도 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 "5%포인트 정도 분양가 책정 기준이 낮아진다고 공급이 줄어든다거나 '로또청약'으로 시장이 과열된다거나 하는 건 무리한 해석"이라며 "지금은 주택가격 하락기이기 때문에 아무리 주변 시세로 해도 고분양가로 느껴져 획기적으로 분양가가 낮아지는 개선안은 아니다"라고 지적했다.
yoon@newsis.com <저작권자ⓒ 공감언론 뉴시스통신사. 무단전재-재배포 금지.>
- PF 부실 해소 위해 3조원 상당 '부채상환용 토지' 정부 매입 [서울=뉴시스] 최동준 기자 = 지난 2월6일 서울 강남구 건설회관에서 열린 임금체불 해소방안 등 건설산업 활력 회복 위한 국토부-고용부-금융위-건설업계 간담회에서 윤영구(왼쪽부터) 한국건설기술인협회 회장, 윤학수 대한전문건설협회 회장, 이정식 고용노동부 장관, 박상우 국토교통부 장관, 김주현 금융위원회 위원장, 김상수 대한건설협회 회장 등 참석자들이 기념촬영을 하는 모습. 2024.03.28. photocdj@newsis.com[서울=뉴시스]이연희 기자 = 정부가 미분양 등 PF(Project Financing) 부실 우려가 큰 건설사의 유동성을 확보해주기 위해 한국토지주택공사(LH)를 통해 3조원 상당의 부채상환용 토지를 매입하기로 했다.지방 미분양 주택에 대해서는 기업구조조정(CR) 리츠가 매입하는 경우 취득세·종부세 절감 혜택을 준다. 미분양 주택의 PF보증에 대해서는 분양가 5% 할인요건을 폐지하는 등 보증 요건을 완화하고 올 상반기 내에는 상가 등의 건물 등에 대한 PF보증도 도입한다.국토교통부는 28일 오후 비상경제장관회의에서 이 같은 내용의 건설경기 회복 지원방안을 발표했다.국토부와 LH는 내달 5일부터 PF 부실 우려가 있는 건설사에 유동성을 확보하기 위해 부채상환용 토지를 매입한다. 매도 희망 기업들로부터 매각 희망 가격을 제출받아 희망 가격이 낮은 순서대로 토지를 매입하는 역경매 방식이다. 매입 시 취득세는 25% 감면된다.매입가는 공공시행자의 공급가격 또는 공시지가의 90% 이하 한도로, 실제 매입은 오는 6월께 이뤄질 전망이다. 기업은 토지매각대금을 부채상환에 활용해 유동성을 확보할 수 있게 된다.앞서 정부는 지난 1997년 IMF 외환위기 이후 건설업계를 지원하기 위해 2조6000억원어치의, 2008년 리먼 사태 당시 7000억원 수준으로 토지를 매입한 바 있다.기업은 여건에 따라 토지매입 또는 매입확약 방식 중 선택해 신청할 수 있다. 토지매입은 LH가 최대 2조원까지 토지를 매입하는 방식이며, 매입확약은 1년 이후부터 2년간 매수청구권(풋옵션)을 기업에 부여하고 추후 기업이 LH에 매수 청구하면 토지를 매입하는 방식이다. 국토부는 우선 매입 1조원, 확약 1조원 등 2조원에 대해 1차 시행 후 남은 1조원은 7월 중 공고할 예정이다.국토부는 "건설업계 입장에서는 채무조정을 통해 금융부담이 완화되고 우발부채로 인한 잠재적 손실이 최소화될 것"이라며 "금융기관 입장에서는 투자금 조기 회수를 통해 재무건전성이 강화되고 자금운용 여력이 개선될 것"이라고 밝혔다.또 지방에 집중된 미분양을 해소하고 신규착공의 지연을 최소화하기 위해 세제지원을 받는 기업구조조정 리츠(CR리츠)가 지방 미분양 주택을 매입하는 방안도 추진한다.취득세는 현재 12% 세율이 적용되지만 1~3%로 중과배제하고, 합산 적용하던 종부세도 취득 후 5년간 합산배제하는 식으로 세제 지원 혜택을 준다. 양도차익 추가과세 면제의 경우 미분양 상황 등을 봐가며 추후 검토하게 된다.국토부 관계자는 "경매로 넘기기 보다는 10년간 리츠로 HUG 기금을 받아 임대하다가 건설경기가 좋아지면 건설사나 투자자들이 이득을 얻을 기회가 생긴다"며 "PF조정위원회가 합리적으로 조정하겠다"고 말했다.[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 이복현(앞줄 왼쪽 네 번째) 금융감독원장을 비롯한 참석자들이 지난 21일 오후 서울 여의도 주택건설회관에서 열린 부동산PF 정상화 추진을 위한 금융권·건설업계 간담회에서 기념촬영 하고 있다. 2024.03.28. (공동취재) photo@newsis.com정부는 전날 PF 보증규모를 25조원에서 30조원으로 확대한 데 이어 주택 PF 보증요건도 완화한다.PF대출의 대환보증 신청기한을 1년 간 한시적으로 완화해 '중도금 최종 납부 3개월 전'에서 '준공 3개월 전'으로 완화하고, 준공 전 미분양 PF보증 분양가 5% 할인요건을 폐지한다.지식산업센터 등 주택이 아닌 건물의 PF보증도 상반기 내에 조기 도입한다. 시공사 자체 시행사업은 상반기 내에 우선 도입하고, 시공사와 시행사가 다르면 법 개정 후 도입하는 식이다.공공·민간이 함께 하는 PF사업의 분쟁을 원활히 조정하기 위한 민관합동 PF조정위원회(조정위)를 상설 운영하는 한편 법정화하는 방안도 추진한다.국토부는 지난해 조정위를 10년 만에 재가동했으며 32건 중 29건에 대해 후속조치를 진행 중이다. 이 중 민간참여 공공주택사업 26건에 대해서는 LH와 지방공사가 구체적인 공사비 분담분을 확정할 예정이다.재건축·재개발, 공공공사에 대한 관급자재 관련 규제도 완화한다.재건축·재개발 시에는 조합 등 사업시행자가 공공에 제공하는 임대주택에 대한 인수가격을 적정 수준으로 높여 사업성을 높이기로 했다. 부동산 시장 과열기에 도입된 주택이나 토지 관련 불필요한 규제는 국토부가 이달 신설한 규제혁파 태스크포스(TF)를 통해 대책을 마련한다.공공공사 현장에서 관급자재 납품 지연에 따른 공정에 차질이 없도록 레미콘 우선 납품 의무화를 추진하는 한편 시멘트, 철근 등 주요 자재 수급현황을 관리하고 현안에 대응할 민관 합동 건설자재 수급관리 협의체도 꾸리기로 했다.◎공감언론 뉴시스 dyhlee@newsis.com
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