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“계약만료 후에도 보증금을 받지 못하고 있습니다”

입력 2019.06.04. 08:52 댓글 0개
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 임대차 Q&A

문) 저는 임대인과 보증금 1천만원, 월차임 50만원, 임차기간 2년으로 하여 주택임대차 계약을 체결하였습니다.

최근 계약만료 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않고 있습니다. 이러한 경우 대비하여 ‘주택임차권등기명령’이라는 제도가 있다고 하던데 구체적인 신청절차와 효력 등에 대해서 알고 싶습니다.

답) (주택)임차권등기명령제도가 없을 경우 임차인이 임대차종료 후 다른 곳에 주민등록을 하면 우선변제권 등이 상실하게 되는 불합리를 시정하기 위해, 1999년 주택임대차보호법(이하 ‘주임법’) 개정으로 신설된 제도로, 관할 법원에 임차권등기명령 신청 후 등기가 되면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임대차건물에서 자유롭게 이사할 수 있습니다. 

주임법상의 등기명령신청은 ‘임대차가 종료한 후에 보증금을 반환 받지 못한 임차인’만 행사할 수 있음은 문언 상 명백하므로 임대차기간 존속 중에는 임대인과의 합의에 의하여만 임차권 등기를 신청할 수 있습니다.

신청 요건은 ①임대차 종료 후 ②보증금을 반환받지 못한 임차인은 관할 지방법원 등에 이유를 소명하여 임차권등기명령을 신청 할 수 있습니다(주임법 제3조의3).

주택임대차등기명령 절차에 대한 규칙 제2조에 따라 신청시에는 ①사건의 표시, ②임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호, ③대리인의 성명과 주소(대리인에 의하여 신청할 때), ④임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부), ⑤반환받지 못한 임차 보증금액 및 차임, ⑥신청의 취지와 이유, ⑦첨부서류, ⑧날짜와 관할법원의 표시 등을 기재하고 임차인 또는 대리인이 기명날인 또는 서명 하여야 합니다.

우선변제적 효력 등은 등기가 경료된 때로부터 인정됩니다.

따라서 등기명령신청을 하였더라도 등기부에 현실적으로 기재되지 않으면 보호의 공백상태가 생길 수 있으므로 등기부에 임차권이 현실적으로 기재된 것을 확인하기 전에는 주민 등록지를 옮기거나 이사를 하지 않는 것이 좋습니다.

또한, 임차권등기가 경료된 후에 새로운 임차인이 전입하여 주민등록을 하더라도, 그 임차인에게는 우선변제권이 인정되지 않습니다.

최근법원은 “임차권등기는 특정 목적물에 대한 구체적 집행행위나 보전처분의 실행을 내용으로 하는 압류, 가압류, 가처분과 달리 대항력이나 우선변제권을 취득·유지하도록 하는 것이 주목적”이라며 “임차권등기가 채무자 재산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성격을 가진다고 볼 수 없다”라고 판시(대법원 2019.5.16.선고 2017다226629 판결)하여 임차권등기가 소멸시효의 진행에 아무 영향이 없다는 점을 명확히 하였습니다.

따라서 임차권등기의 효력을 담보적 기능에 한정하고 처분 등의 효력은 없다는 한계를 명확히 규정했다고 볼 수 있습니다.

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다. (062-710-3430)

신동호 변호사(대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 심사관)

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