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“전차인도 권리금을 보호받을 수 있나요?”

입력 2019.05.21. 08:50 댓글 0개
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 임대차 Q&A

문) 저는 임차인(전대인)과 보증금 1천만원, 월차임 50만원, 임차기간 1년으로 하여 상가건물 전대차계약을 체결하였습니다. 임대인의 동의를 받아 사업자등록도 신청했습니다. 저와 같은 전차인도 상가건물임대차보호법 상 규정된 계약갱신요구권, 권리금 보호 등을 받을 수 있는지가 궁금합니다.

답) 전대차란 ‘임차인이 다시 임대인이 되어 임차목적물을 타인에게 임대하는 것’을 말합니다. 민법은 ‘임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다(제629조 제1항). 임차인이 그에 위반하여 무단양도•무단전대한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제629조 제2항)’라고 규정하고 있습니다.

따라서 임대인이 동의하지 않은 전대차의 경우 전차인은 보호받지 못합니다. 그에 반해 임대인의 동의에 의한 전대차의 경우는 전차인은 임대인에 대해 직접권리를 갖지는 못하지만 임차인에게 권리를 주장하거나 임차인의 권리를 대위하여 임대인에게 청구할 수 있습니다. 

사안의 경우 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’) 제10조 계약갱신요구권과 동법 제10조의 4 권리금 보호 규정이 전차인의 경우도 적용되는지 여부가 문제됩니다.

먼저, 계약갱신요구권의 경우 상임법 제13조 1항에 의해 ‘전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다’라고 규정되어 있습니다.

따라서 전차인은 전대차 계약의 상대방인 임차인을 상대로 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 10년 이내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 뿐만 아니라, 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 이내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

반대로 권리금 보호의 경우(상임법  제10조의 4), 임대인은 임대차기간 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 회수하려는 것을 방해하면 안 됩니다.

다만, 전대인은 전차인에 대하여 이러한 방해금지 의무를 부담하지 않습니다(입법론상 임대인의 동의를 얻은 전대차의 경우 전차인에게도 권리금 회수기회를 보장해야 한다는 견해 있음).

즉, 상임법 제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등)는 전대인과 전차인의 전대차 관계에는 적용되지 않아, 전차인은 상가건물임대차보호법으로 권리금 회수기회를 보호 받을 수 없을 것으로 보입니다.

주택임대차 및 상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택•상가건물임차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다. (062-710-3430)

변호사 신동호 (대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 심사관)

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