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“전차인도 권리금을 보호받을 수 있나요?”
입력 2019.05.21. 08:50 댓글 0개문) 저는 임차인(전대인)과 보증금 1천만원, 월차임 50만원, 임차기간 1년으로 하여 상가건물 전대차계약을 체결하였습니다. 임대인의 동의를 받아 사업자등록도 신청했습니다. 저와 같은 전차인도 상가건물임대차보호법 상 규정된 계약갱신요구권, 권리금 보호 등을 받을 수 있는지가 궁금합니다.
답) 전대차란 ‘임차인이 다시 임대인이 되어 임차목적물을 타인에게 임대하는 것’을 말합니다. 민법은 ‘임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다(제629조 제1항). 임차인이 그에 위반하여 무단양도•무단전대한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제629조 제2항)’라고 규정하고 있습니다.
따라서 임대인이 동의하지 않은 전대차의 경우 전차인은 보호받지 못합니다. 그에 반해 임대인의 동의에 의한 전대차의 경우는 전차인은 임대인에 대해 직접권리를 갖지는 못하지만 임차인에게 권리를 주장하거나 임차인의 권리를 대위하여 임대인에게 청구할 수 있습니다.
사안의 경우 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’) 제10조 계약갱신요구권과 동법 제10조의 4 권리금 보호 규정이 전차인의 경우도 적용되는지 여부가 문제됩니다.
먼저, 계약갱신요구권의 경우 상임법 제13조 1항에 의해 ‘전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다’라고 규정되어 있습니다.
따라서 전차인은 전대차 계약의 상대방인 임차인을 상대로 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 10년 이내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 뿐만 아니라, 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 이내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
반대로 권리금 보호의 경우(상임법 제10조의 4), 임대인은 임대차기간 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 회수하려는 것을 방해하면 안 됩니다.
다만, 전대인은 전차인에 대하여 이러한 방해금지 의무를 부담하지 않습니다(입법론상 임대인의 동의를 얻은 전대차의 경우 전차인에게도 권리금 회수기회를 보장해야 한다는 견해 있음).
즉, 상임법 제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등)는 전대인과 전차인의 전대차 관계에는 적용되지 않아, 전차인은 상가건물임대차보호법으로 권리금 회수기회를 보호 받을 수 없을 것으로 보입니다.
주택임대차 및 상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택•상가건물임차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다. (062-710-3430)
- 광주 아파트매매가 2주연속 보합세···하락장 끝났을까 광주 도심 아파트 전경. 광주지역 아파트 매매가격이 지난주에 이어 2주 연속 보합세를 기록했다.전세가격도 상승 전환 1주일 만에 보합세로 돌아서는 등 잠시 숨 고르기에 나선 모양새다.29일 한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주 전국 아파트 매매가격은 지난주(-0.03%) 대비 낙폭이 확대되면서 -0.04% 하락했다.하지만 광주는 지난주에 이어 2주 연속 보합세를 유지했다.지난주 하락폭이 가장 컸던 동구(-0.04%)는 -0.03%로 하락폭이 축소됐으며 남구(-0.04%)는 전주와 동일한 하락폭을 유지했다. 북구도 같은 기간 -0.02%에서 -0.01%로 하락폭이 축소됐다.상승세를 보였던 서구(0.03%)와 광산구(0.04%)는 각각 0.02%를 기록, 상승폭이 다소 축소됐다.규모별로 보면 3주 연속 상승세를 보인 전용면적 40㎡이하의 경우 0.03%에서 -0.01%로 하락했으며 40㎡초과~60㎡이하는 지난주(0.07%)와 동일한 상승폭을 유지했다.최근 하락세가 계속됐던 85㎡초과~102㎡이하는 -0.17%에서 0.14%로 상승세를 보였다.아파트 연령별 통계에선 구축만 2주 연속 상승세를 이어갔다.5년 이하(-0.05%) 신축의 경우 -20%로 하락폭이 커졌지만 15년 초과~20년 이하의 경우 0.04%에서 0.07%로, 20년 초과는 2주 연속 0.02%로 각각 상승세를 유지했다.전세가격은 상승 1주일 만에 보합세로 돌아섰다.남구와 광산구는 지난주와 동일한 0.03%,0.00%를 기록했지만 동구(0.01%→0.02%), 서구(0.05%→-0.01%), 북구(-0.02%→-0.01%) 등은 하락폭이 커지거나 유지됐다.규모별로는 40㎡초과~60㎡이하(0.09%→0.05%)만 상승세를 이어갔을 뿐 다른 규모의 경우 -0.01%~-0.05% 하락했다.85㎡초과~102㎡이하(0.13%)만 상승했을 뿐 다른 규모의 경우 최소 -0.01%~최대 -0.05% 하락했다.아파트 연령별에서는 지난주 0.04%로 반등했던 5년 이하 신축은 -0.08%로 다시 하락폭이 커졌으며 20년 초과(0.02%→0.06%→0.02%)만 3주 연속 상승세를 이어갔다.하지만 전반적인 보합세를 보인 통계와 달리 시장 실거래에선 기존거래가보다 낮은 가격에 매매된 '하락거래'가 절반 이상을 차지했다.광주·전남 최대 부동산플랫폼인 사랑방 부동산의 실거래가 분석에 따르면 최근 1 주일새 광주지역서 거래된 360건 중 54.4%인 196건이 '하락거래'였으며 기존거래와 가격이 같았던 '보합'은 17건(4.72%), 상승거래는 147건(40.8%)이었다.한 부동산 관계자는 "2주 연속 보합세를 보였지만 여전히 하락 가격거래가 더 많은 상황"이라며 "상승으로 전환되려면 유의미한 변화가 있어야하는데 아직까지 그런 분위기는 체감되지 않는다"고 말했다.도철원기자 repo333@mdilbo.com
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