안옥기 부동산 전문가 칼럼 정원공인중개사무소 대표

재개발·재건축은 도시기능회복사업으로 특정 구역 안에서 기반시설을 정비하고, 주택 및 건축물을 개량·건설하는 것을 말한다.

재건축의 조건은 꽤 까다로운 반면, 재개발은 조건은 쉬우나 조합원 자격이 다소 까다롭다.

재건축사업이 진행되려면 도로도 넓혀야 하고, 정원·녹지 조성도 해야 하기 때문이다.

재개발·재건축 주택은 일반분양에 비해 20~30%가량 분양가가 저렴하다. 그만큼 가격 상승 여력도 커서 꽤나 매력적인 분야다. 하지만 위험요소도 많으니 잘 살펴보고 접근하는 게 좋다.

재개발·재건축은 시작부터 입주까지 10년에서 15년이 소요된다. 빨라야 10년이 걸리니 절대 조급해서는 안되며, 느긋하게 기다리는 게 중요하다.

재개발·재건축 사업의 추진 절차와 조합원 자격에 대해 알아보자.

재개발 시행 추진 절차는 기본계획수립 → 정비계획수립 및 정비구역지정 → 조합원 설립추진위원회 구성 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 시공사 선정 → 조합원 분양신청 → 관리처분계획수립 → 관리처분계획인가 → 이주 및 철거 → 분양 및 착공 → 준공 및 입주 → 조합 해산의 순서다.

재건축은 기본계획수립을 시작으로 안전진단 → 정비계획수립 및 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 및 승인 → 창립총회 → 조합설립인가 → 시공사 선정 → 사업시행인가 → 관리처분계획수립 및 인가 → 이주 및 철거 → 분양 및 착공 → 준공 및 입주 → 이전고시 및 조합청산의 과정으로 진행된다.

이 과정은 모두 다음 단계로 넘어갈 때마다 조합원 개개인의 동의가 반드시 필요하기 때문에, 많은 시간과 경비가 들어간다. 또 잡음도 다수 발생할 수 있다.

이제 조합원 자격요건을 알아보자.

재개발조합의 조합원이 되기 위해서는 지정된 구역 내의 토지를 가졌거나, 건축물 소유자, 지상권자여야 한다. 이들은 각 시·도의 조례에서 정한 분양 기준과 조합 내부의 정관 등에 따라 조합원 자격을 얻을 수 있다.

▲1개의 물건을 여러 사람이 소유하고 있을 때 ▲각 물건을 가진 여러 사람이 같은 세대에 속할 때 ▲조합설립인가 후 한명이 가진 여러개의 물건을 여러 사람이 소유할 때 등의 경우는 여러 사람을 대표하는 1인만 조합원이 될 수 있다.

관리처분계획 수립 기준 ▲1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 ▲같은 세대에 속하지 않은 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우는 1주택만 공급한다는 규정도 있다.

또 배우자나 19세 미만의 미혼인 직계비속은 주민등록상 세대를 다르게 하더라도 1세대로 간주한다.

조합설립인가 후 1인이 가진 2개의 물건 중 하나를 매도하면, 그 물건은 매수한 사람이 조합원 자격도 얻게 된다.

그러므로 조합설립인가를 받은 재개발구역이라면, 조합에 가서 매도인 구역 내에 다른 토지나 주택을 보유하고 있는지 확인해야 한다.

재건축 조합원의 자격은 해당 구역내 토지와 건물을 소유하고, 해당 사업에 동의해야 얻을 수 있다.

최근 광주시에서는 도시정비구역 가운데 일부를 재조정한다고 밝혔다. 이번 재조정은 사업추진이 지연되고 있거나, 주민 갈등이 내재된 일부 구역에 정비예정구역직권해제를 추진하는 방식으로 진행된다.

광주시는 사업이 답보상태인 24개구역 중 자치구 의견 조회 및 협의를 실시했다. 이를 통해 지정 목적 달성이 곤란하다고 판단되는 정비예정구역 4곳과 공공시행자지정을 통한 정비사업 1곳을 선정했다. 그 대상지로는 ▲동구 학동2재개발구역 ▲남구 봉선라인모아 ▲남구 봉선 명지맨션 ▲남구 진월 신흥타운 ▲광산구 동서작 등이다.

광주시는 직권해제 추진에 따라 30일간 주민 의견 수렴, 60일 이내 지방의회 의견 수렴, 도시계획위원회 심의 등의 절차를 밟은 뒤 이르면 다음달 정비구역 예정 해제고시를 진행할 예정이다.

이 과정에서 지출되는 비용에 대해서는 원주민의 피해를 최소화하기 위해 ‘사용비용 검증위원회’의 검증을 거쳐 일부를 지원할 계획이다.