무등일보

부동산 투자? 이젠 ‘펀드’로 한다!

입력 2019.05.15. 09:34 댓글 2개

World Wealth Report 2016에 따르면 우리나라 자산가의 부동산 투자 비중은 35.8%로, 글로벌 자산가의 부동산 투자비중인 17.9%보다 2배 정도 높다.

우리나라의 부동산 자산의 집중현상은 자산가뿐만 아니라, 일반 국민들에게 해당되는 사항이다. “부동산은 언젠가는 오른다”는 부동산 불패신화를 없애고 집을 투자의 대상이 아닌, 거주의 대상으로 프레임을 바꾸기 위한 문재인정부의 8·2대책, 9·13대책에도 불구하고 2018년 대한민국 부동산시장은 폭등의 시기를 가졌다.

글로벌 경제 시황에 따른 금리 인상이냐 대한민국 경기침체 방어를 위한 금리 인하냐의 선택의 기로에 놓였다. 이러한 시기, 금리의 영향을 많이 받을 수밖에 없는 부동산 가격에 대한 예측은 매우 어렵다. 이때 부동산 직접 투자에 대한 리스크는 줄이면서 안정적인 수익을 기대할 수 있는 ‘부동산펀드’가 투자 대안으로 선택되고 있다.

부동산 펀드는 주식펀드나 채권펀드와 마찬가지로 전문 자산 운용사에 자금을 맡기고, 맡긴 자금을 전문가가 투자자산인 부동산을 선별·관리·매각하는 등 자금을 운용하는 펀드이다.

부동산 펀드의 장점은 소액으로도 투자가 가능하다는 것이다.

일반적으로 부동산에 직접 투자하기 위해서는 목돈이 필요해 일반 투자자는 부동산 투자를 원해도 할 수가 없다. 반면 부동산 펀드는 여러 명의 투자자로부터 자금을 모집하기 때문에 적은 금액으로도 부동산 투자가 가능하다.

두 번째 장점으로는 부동산에 대한 경험이나 지식이 없어도 부동산 전문가에게 맡겨 안정적으로 투자할 수 있다는 것이다. 상가건물이나 오피스 건물 등에 투자할 경우 전문적인 지식을 더욱 요하는데 부동산 전문가가 다양한 분석을 통해 좋은 물건을 선정하고 관리까지 해주고 있다.

마지막으로는 몇몇 부동산 펀드는 다수의 부동산 혹은 부동산과 관련된 자산에 투자하기 때문에 분산투자 효과도 거둘 수 있다. 이러한 펀드의 장점과 최근의 경제상황의 불확실성 확대 속에서도 안정정인 수익을 수취할 수 있다는 기대 때문에 부동산 펀드 규모가 빠르게 성장하고 있다.

부동산 펀드는 자본시장법에 근거를 두고 2004년 도입됐다. 설립 이후 꾸준한 성장세를 지속하다가 2015년 이후 가파른 증가세를 보이고 있다. 2017년 말 부동산펀드의 순자산은 61조원으로 전체 펀드시장에서 12.1%를 차지하고 있다. 2010년 말 대비 2017년 말 펀드 전체시장은 58.5% 성장한 반면 부동산 펀드시장은 동기간에 334.4% 성장했다.

부동산 펀드는 대형 기관 투자자들 혹은 소수의 자산가를 주축으로 빠르게 성장했으며, 전체 부동산 펀드 중 95% 이상이 투자인원이 49명으로 제한된 사모펀드가 차지하고 있다.

최근에는 투자인원에 제한이 없는 공모펀드와 국내 부동산 뿐 아니라 해외 부동산에 투자하는 펀드들도 지속적으로 성장하고 있어, 일반 투자자들도 쉽게 투자에 참여할 수 있게 되었다.

부동산 펀드의 유형도 대출형, 임대형, 경공매형 및 직접개발형 등 다양하다. 대출형은 아파트, 상가 등 개발회사에 자금을 대여해주고 대출이자로 수익을 얻는 방식이며, 임대형은 빌딩 등을 매입한 후 이를 임대해 임대수익과 가격 상승에 의한 자본수익을 올리는 방식이다.

임대형은 단기와 장기로 나뉘며 단기는 양도차익이 목적이고, 장기는 안정적인 임대수익을 얻고자 하는 것이 목적이다.

경공매형은 법원 등이 하는 경매나 자산관리공사 등의 공매 부동산을 매입한 후 임대나 매각으로 수익을 올리는 방식이고, 직접 개발형은 직접 개발에 나서 분양하거나 임대해 이익을 얻는 방식으로 상대적으로 위험도가 큰 투자 형식이다.

같은 부동산 펀드라고 하더라도 운영되는 방식에 의해 기대 수익률과 위험도가 달라지므로  정확히 파악한 뒤 투자하는 것이 바람직하다.

또한 일반적으로 부동산 펀드는 중간에 환매가 불가능한 상품이 많아 유동성이 떨어진다. 5~7년까지 환매가 불가능한 상품이 있으므로 본인의 자금 중에 장기적 투자가 가능한 일부분만 투자해야 한다. 

시장에 수익률은 높으면서, 위험도는 떨어지고, 언제든지 유동화가 가능한 투자상품은 존재하기 힘들다.  나의 자산 규모와 자산 운용 싸이클에 맞춰서 다양한 상품을 활용한 포트폴리오 구성으로 성공하는 투자하시길!!

임순이 삼성생명 상무.

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