박미란 부동산 칼럼 무궁화공인중개사무소 대표

상가 투자 전략은 여러 가지 방법이 있다. 첫째, 토지를 매입하여 본인이 직접 건축하여 개발하는 방법이고 둘째, 기존의 상가를 구입하여 건축재생의 방법으로 리모델링하여 임대수익을 내는 방법 셋째, 신축 상가를 분양 받아 임대수익을 일으키는 방법 등이다.

토지를 매입하여 본인이 직접 상가건축을 하려면 먼저 토지에 대해 분석이 필요하다. 토지의 용도분석, 상권과 입지분석, 권리분석, 인허가분석 등을 진행해야 한다.

용도분석이란 해당 부지가 어떤 용도로 사용이 가능한지를 분석하는 일이며 토지분석에서 기본이 되는 사항이다.

토지는 토지마다 용도가 있다. 그 토지에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 있다. 또 할 수 있다고 해도 상가를 지을 수 있는 것과 지을 수 없는 경우도 있다. 상가를 짓는다 하더라도 지역마다 상가건물의 용도, 건물규모, 할 수 있는 업종이 각각 다르다. 그래서 토지의 용도지역과 지구, 구역에 대한 기본적인 이해가 필요하다.

상가는 어떠한 곳에 위치하느냐와 어떤 업종이 입점하느냐에 따라서 장사가 잘되기도 하고 안 되기도 한다. 따라서 상권과 입지조건을 분석하여 그에 맞는 최적의 업종을 입점시켜 건물의 가치상승을 올리는 중요한 핵심이기도 하다.

권리란 부동산의 소유 및 그 이외의 권리로서 민법상의 물권법에 법률적인 근거를 두고 있다. 권리분석은 해당 토지나 건물에 하자가 있는지 여부를 파악하는 것으로 토지이용계획확인서, 토지대장, 등기부등본, 건축물대장을 확인하면 알 수 있다.

인허가분석에서 인허가는 크게 토지개발행위, 건축, 사업승인 인허가로 나눌 수 있다.

기존의 상가를 구입하여 건축재생의 방법으로 리모델링하여 임대수익을 올리려면 인근 상권분석이 먼저 이루어져야 한다.

상권을 분석할 때는 ▲주변 배후단지 탐색(주거 유형별 파악, 인구수, 아파트 면적, 세대수, 신축 아파트 입주 시기 등) ▲교통, 학군, 공원, 편의시설 ▲상업, 주거, 공업지역 등 지역에 대한 이해 ▲시간대별 유동인구 파악 ▲현재 입점한 업종과 부족한 업종분석 ▲나이대별 유동인구 파악(10대~60대, 학생, 직장인, 커플, 가족 단위 등)을 꼼꼼히 챙겨봐야 한다.

업종분석이 완료되면 점포에 대한 수익성을 분석 할 수 있어야 한다. 테이블 갯수, 메뉴에 대한 테이블 단가, 고정비, 회전률 등을 고려하여 어떤 업종을 건물에 입점시키느냐에 따라 임대수익이 달라진다.

신축 상가를 분양 받아 임대수익을 올릴 계획이라면 상가보다 인근 주거세대 분포도를 파악하는 게 중요하다.

예를 들어 아파트, 단독주택, 원룸, 학교, 공장, 기관 밀집구역에 따라 상가 형성이 달라지고 입점하는 업종의 종류도 달라진다.

따라서 공실 위험률을 낮추려면 먼저 업종에 대한 완벽한 이해가 필요하다. 주차대수, 건물의 상태(디자인), 교통의 편리성, 임차인을 고려하는 상가 입점방안 등을 생각한다면 안정적인 임대수익을 올릴 수 있을 것이다.

성공적인 상가 투자 전략은 주거세대 분포도, 상권분석, 업종이해, 건물운영관리, 임차인을 고려한 임대가 선정으로 건물의 가치상승과 더불어 공실위험의 리스크를 최대한 줄여서 안정적인 투자 수익률을 올리는 최고 투자처가 되지 않을까 생각해 본다.