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“임대인을 상대로 권리금을 청구할 수 있나요?”

입력 2019.05.14. 09:10 댓글 1개
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 임대차 Q&A

문) 저는 광주에서 보증금 1억원, 월세 500만원, 임대차기간 2017년 5월 1일부터 2019년 4월 31까지로 정하여 상가를 임차하였고 의류매장을 운영해 왔습니다. 저는 계약기간이 만료되어 새로운 임차인을 구하여 권리금을 받고 매장을 양도하고자 합니다. 현재 제가 운영하는 의류매장의 권리금은 1억 원 정도로 형성돼있습니다. 저는 임대인을 상대로 권리금을 청구할 수 있나요.

답) 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법이 개정되면서 권리금 회수 청구권이 도입이 되었습니다. 임차인의 권리금 회수 청구권은 환산보증금액수와 관계없이 모든 상가임차인이 청구할 수 있는 권리입니다. 즉 권리금 회수 청구권이 도입되기 전 상가임대차 계약을 체결한 임차인도 권리금 회수청구권을 행사할 수 있습니다. 

현행법은 임차인이 건물주에 대하여 직접 권리금을 청구하는 방식이 아니고 임차인이 신규임차인과 권리금계약을 하고 권리금을 받으려고 하는데 임대인이 이를 방해하여 임차인이 권리금을 회수하지 못하는 손해가 발생하면 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 

따라서 임차인이 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구하기 위해서는 임대인의 방해행위가 있어야 하는 것입니다. 즉, 임차인은 신규 임차인을 구해 임대인에게 주선하고 임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받지 못하게 방해행위를 하여야 하는 것입니다.

따라서 임차인이 권리금을 청구하기 위한 기본적인 요건은 신규임차인의 주선입니다. 임차인이 신규임차인을 구해서 임대인에게 주선하는 행위가 없으면 임대인의 방해행위도 없기 때문에 임차인은 임대인을 상대로 권리금 회수청구권을 행사할 수 없게 되는 것입니다. 

임차인이 새로운 임차인을 임대인에게 주선한 경우 임대인의 어떠한 행위가 방해행위인지  법은 임대인의 방해행위로 4가지를 규정하고 있습니다.

첫째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위,

둘째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위,

셋째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 

넷째, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다. 

임대인의 위 4가지 방해행위는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 사이에 있어야 합니다.

따라서 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선하였으나 임대차 기간이 종료된 후나 임대차 기간이 6개월 이상 남아 있었고 임대인이 이 기간 동안에 방해행위를 하였다면 임차인은 임대인에게 권리금 회수 청구권을 행사할 수 없는 것입니다. 

귀하의 경우 임대차기간이 2019년 4월 31일 종료되었습니다. 따라서 귀하가 임대인을 상대로 권리금 회수청구권을 행사하기 위해서는 임대차기간이 종료되기전 6개월 전부터 종료시까지 사이에 새로운 임차인을 구해 임대인에게 주선을 하고 임대인의 방해행위가 있어야 합니다.

이 기간 사이에 임대인의 방해행위가 없었다면 귀하는 임대인을 상대로 권리금 회수 청구권을 행사할 수 없습니다.

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다.(062-710-3430)

김덕은 변호사(대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 광주지부 상임위원)

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