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사업자 등록이 없으면 임대차보호도 못받나요?

입력 2019.05.07. 09:18 댓글 1개
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 임대차 Q&A

문) 저는 광주에서 상가를 보증금 5백만원, 월세 50만원에 임차하여 식당을 운영하고 있습니다. 올해로 2년째 영업을 하고 있는데, 임대인이 건물 재건축을 한다면서 상가를 비워 줄 것을 요구하고 있습니다. 저는 사업자등록을 하지 않아 상가건물임대차보호법의 보호를 받지 못한다고 하는데 상가를 비워줘야 하나요.

답) 상가건물임대차보호법이 적용되기 위해서는 두 가지 요건을 충족해야 합니다. 첫째 상가건물의 임대차여야 합니다. 상가건물은 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자 등록의 대상이 되는 건물이어야 하고 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 말합니다. 사업자 등록의 대상이 될 수 있으면 족하고, 실제 사업자등록이 이루어질 필요까지는 없습니다. 

다만 임차인이 사업자 등록을 하지 않으면 사업자등록을 해야지만 주장할 수 있는 대항력 등 법이 보호하고 있는 일정한 사항에서 보호를 받지 못할 수가 있습니다.

둘째 보증금액이 일정 금액 이하여야 합니다. 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 차임액에 일정한 비율을 곱하여 환산한 금액인 소위 환산보증금을 기준으로 합니다. 환산보증금은 월차임에 100을 곱한 금액과 보증금을 합하는 방법으로 산정을 하게 됩니다. 예를 들어 보증금 2억원에 월차임이 100만원인 임대차계약의 환산보증금은 3억이 되는 것입니다.[(100만원 x 100) + 2억원]

최근 상가건물임대차보호법 시행령의 개정으로 상가건물 임대차보증금의 상한액이 대폭 상향되었습니다. 광주광역시의 경우 3억 9천만원에서 5억 4천만원으로, 전남의 경우 2억 7천만원에서 3억 7천만으로 상향되었습니다. 2019년 4월 2일 이후 임대차 계약을 체결한 상가임차인은 상향된 보증금액이 적용이 됩니다. 다만 상가임차인 보호를 위하여 일정한 법규정은 보증금액과 상관없이 적용되어야 한다는 필요성이 커지면서 현재는 대항력, 계약갱신요구권, 권리금회수청구권, 3기 차임액 연체시 해지 등의 규정들은 보증금액과 관계없이 상가임차인에게 적용이 됩니다.

따라서 귀하는 사업자등록을 하지 않았다고 하더라도 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있고, 사업자 등록의 대상이 되는 건물이므로 일정 부분 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 

상가건물임대차보호법은 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다. 귀하의 경우 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 5년의 범위내에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임차인의 계약갱신요구권도 2018년 10월 16일 개정으로 갱신요구 보호기간이 기존 5년에서 10년으로 연장되었습니다. 따라서 귀하가 계약갱신을 요구하여 임대차기간이 갱신이 되면 최초 임대차계약 체결시점부터 10년 동안 영업을 할 수 있습니다. 

다만 임대인은 일정한 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 대표적인 거절 사유가 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우와 철거 또는 재건축의 경우입니다. 임대인이 철거 또는 재건축을 이유로 갱신요구를 거절하기 위해서는 임대차계약 체결 당시에 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하였거나 안전사고 우려가 있는 경우 등이여야 합니다.

따라서 귀하가 차임을 3기분 이상 연체한 사실이 없고, 임대차계약 체결당시 철거 또는 재건축 계획을 고지 받은 사실이 없다면 임대인은 귀하의 갱신요구를 거절할 수 없고 사업자등록여부와 무관하게 10년 동안 영업을 할 수 있을 것입니다. 

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다.(062-710-3430)

김덕은 변호사(대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 광주지부 상임위원)

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