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“개정된 상가임대차 규정, 기존 계약자도 적용되나요?"

입력 2019.04.30. 09:08 댓글 0개
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 임대차 Q&A

문) 저는 임대인과 2015.6.1.에 보증금 1천만원, 월차임 40만원, 임차기간 1년으로 하여 상가건물 임차계약을 체결하였습니다. 상가건물임대차보호법 개정으로 갱신요구권이 5년에서 10년으로 바뀌었다고 하던데, 저와 같은 기존 계약자도 해당되는지 궁금합니다.

답) 2018.10.16. 상가건물임대차보호법 개정으로 동법 제10조 2항 계약 갱신요구권 기간이 5년에서 10년으로 바뀌었습니다. 따라서 2018.10.16.이후의 신규계약이나 갱신된 계약의 경우 개정된 10년의 갱신요구권이 적용됩니다.

그런데 개정규정이 기존 계약자에게 적용되는지 여부 즉, 소급적용 여부에 대해서 논란이 있었습니다. 이에 대해 법무부는 아래와 같은 공식입장을 표명하였습니다.

개정 법률 부칙 제2조는 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용 된다’고 명시하고 있으므로, 기존 임대차 계약의 경우라도,

①개정 전 법률에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사 할 수 있는 경우, 임차인이 계약갱신을 요구하여 계약을 갱신함으로써 개정 법률의 적용을 받게 되고, 결국 최초 임대차기간을 포함하여 10년의 기간 동안의 임대기간을 보장 받게 됩니다.

②다만, 개정 전 법률에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사 할 수 없는 경우(체결된 전체 임대차기간이 최초 임대차기간을 포함하여 5년이 넘는 경우 등), 임대인과 임차인의 합의로 계약갱신을 하지 않는 한 개정 법률의 적용을 받지 않게 됩니다.

[적용 사례 예시]

①임대기간 2년의 임대차 계약을 체결하여 임대기간이 진행 중인 임차인 : 계약 갱신 요구를 통해 개정 법률 적용 가능

②최초 임대기간 2년의 임대차 계약을 체결한 후, 1회 갱신하여 4년째 임대기간이 진행 중인 임차인 : ① 사안과 동일하게 개정 법률 적용 가능

③최초 임대기간 2년의 임대차 계약을 체결한 후, 2회 갱신하여 6년째 임대기간이 진행 중인 임차인 : 임대인과 임차인의 합의로 계약갱신을 하지 않는 한 개정 법률 적용 불가

④임대기간 5년의 임대차 계약을 체결하여 임대기간이 진행 중인 임차인 : ③ 사안과 동일하게 개정 법률 적용 불가

따라서 사안의 경우 법무부 입장에 따르면 개정 법률이 적용되는 시점에 체결된 전체 임대차기간이 최초 임대차기간을 포함하여 5년이 넘는 경우 등(개정 전 법률에 의하여 갱신요구 할 수 없는 경우)이 아니므로 10년의 갱신요구권을 주장할 수 있습니다. 

주택임대차 및 상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택•상가건물임차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다. (062-710-3430)

신동호 변호사(대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 심사관)

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