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고분양가 칼 빼든 국토부···거품 잡힐까

입력 2019.04.24. 11:35 댓글 3개
원가공개·상한제·후분양제 '3종세트' 추진
공시항목 확대…첫 적용 단지 거품논란 검증
분양가심사위 전문성 강화·가산비 개선
후분양 점차 확대…올해 LH·SH 3개 단지 공급

【서울=뉴시스】신정원 기자 = 국토교통부가 분양가 안정화를 위한 대책 '3종 세트'를 추진하면서 분양가 거품이 잡힐지 주목된다.

24일 국토부와 부동산업계 등에 따르면 정부는 집값 안정 등을 위해 분양원가 공개, 분양가 상한제, 후분양제 확대 등을 추진중이다.

이들 제도는 분양가 투명성을 높이고 가격을 안정시킬 '3종 세트'로 꼽힌다. 새 아파트가 저렴하게 공급되면 인근 집값에도 영향을 미쳐 주택시장 안정화로 이어질 수 있기 때문에 그동안 정치권과 시민사회단체의 도입 요구가 빗발쳤던 제도다. 원가 공개는 해외에서는 일반화된 것이기도 하다.

【서울=뉴시스】20일 국토교통부는 '공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙' 개정안이 규제개혁위원회 규제심사와 법제처 심사를 통과해 내일부터 공공택지에 공급되는 공동주택의 분양가격 공시항목이 12개에서 62개로 대폭 확대된다고 밝혔다. (그래픽=전진우 기자) 618tue@newsis.com

먼저 국토부는 공공택지에서 분양하는 단지의 분양가 공시항목을 12개에서 62개로 확대하는 내용의 '공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙' 개정안을 지난 3월21일부터 시행했다. 전체 ▲택지비 ▲공사비 ▲간접비 ▲그 밖의 비용(가산비)중 5개항에 불과했던 공사비를 51개 항목으로 구체화하고 택지비(3→4개)와 간접비(3→6개)의 공개대상도 확대했다.

분양가 공시제도는 고분양가 논란이 일던 2007년 분양가상한제와 함께 본격적으로 적용됐다. 공공주택은 61개, 민간주택은 7개 항목을 공개하도록 했다. 이후 이명박 정부시절 12개 항목으로 대폭 줄었고 박근혜 정부때 민간부분이 빠졌다.

국토부는 이번 제도 개선 첫 적용 단지인 북위례 힐스테이트부터 분양가 거품 논란이 제기되자 검증에 착수했다. 분양가심사위원회 개최 등 운영 과정에서 법과 규정을 준수했는지, 절차적 위법은 없었는지를 집중적으로 살피기로 했다. 다만 가장 중요한 항목별 비용의 적정성 여부는 지자체 담당 업무로 조사 결과에는 한계가 있을 것으로 보인다.

분양가상한제는 분양가를 택지비와 건축비, 가산금을 합산한 금액을 넘지 않도록 하는 것이다. 원가연동형 방식으로 기본형건축비는 정부가 매년 3월과 9월 두차례 고시하고 택지비는 감정평가액 또는 법인 장부가격, 건축비는 사업시행자의 적정이윤을 포함해 국토부 장관이 고시한 금액이다.

이중 올해 3월 확정된 기본형건축비 상한은 지난해 9월 대비 2.25% 인상돼 단위면적(1㎡)당 195만3000원으로 조정됐다. 이를 기점으로 일부 건설사들이 분양 일정을 연기하면서 분양가를 높이기 위한 꼼수가 아니냐는 지적이 나오기도 했다.

정부는 현재 분양가상한제를 공공택지에 적용하고 있으며 시장이 과열되면 민간택지까지 확대할 수 있다는 메시지를 지속적으로 내보내고 있다. 동시에 투가과열지구에 대해선 최근 1년 이내 인근 분양가의 100%, 분양단지가 없으면 분양 사례의 110% 범위를 벗어날 경우 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증을 하지 않는 방식으로 분양가를 통제하고 있다.

국토부는 지난 23일 발표한 '2019년 주거종합계획'에선 분양가상한제를 내실있게 운영하기 위해 분양가 심사를 강화하고 택지비·건축비 가산비를 개선하겠다고 밝혔다.

분양가심사위원의 자격요건을 강화하고 위원회의 사전검토 기간을 2일에서 7일로 확대함으로써 심사 강도를 높이겠다는 취지다. 동시에 분양가심사위가 택지공급기관인 한국토지주택공사(LH)와 SH 등에 택지비 가산비 적정성에 대한 의견을 요청할 수 있는 근거도 마련할 계획이다. 택지대금 기간이자의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 가산금리엔 현행 여건이 반영되도록 하고 기간이자 인정기간은 합리적으로 조정한다.

【서울=뉴시스】전진우 기자 = 13일 정부는 13일 주택가격 안정대책을 발표하고 부정청약을 막기 위한 대책을 강화키로 했다. 수도권 분양가상한제 대상 주택은 전매제한 기간이 최대 8년까지 높아진다. 618tue@newsis.com

이와 함께 국토부는 공공부문 후분양을 단계적으로 확대할 방침이다.

올해 LH 2개 단지(시흥 장현, 춘천 우두), SH 1개 단지(고덕 강일)를 후분양으로 공급하고 2022년까지 공공분양 물량의 70%까지 단계적으로 확대할 예정이다.

민간부문에 대해선 당장 후분양을 적용하진 않지만 인센티브를 통해 후분양을 유인할 방침이다. 이의 일환으로 지난해보다 2.5배 많은 10개 공공택지를 후분양 조건부로 올해 우선 공급하기로 했다. 4월 안성 아양, 파주운정3을 시작으로 양주 회천, 화성태안3, 화성동탄2, 인천검단, 평택고덕 등을 이같은 방식으로 공급한다.

아울러 후분양 기금대출, HUG 후분양 대출보증 지원도 지속적으로 실시한다. 후분양대출 금리는 민간 3.6%~3.8%, 공공 3.1%~3.3%에 8000만원~1억1000만원을 대출해 주고 후분양보증은 분양가의 70%까지 보증요율 0.422~0.836%, 표준형 PF 보증으로 진행한다.

국토부 관계자는 "이같은 제도 개선을 통해 분양가의 투명성을 높이고 적정 가격으로 주택을 공급해 무주택 서민들의 주거 안정에 기여할 수 있도록 하겠다"며 "후분양제도도 점차 확대해 수요자들의 선택권을 높일 수 있도록 하겠다"고 강조했다.

다만 이같은 분양시장 안정화 '3종 세트' 정책에도 불구하고 아직은 대부분 공공택지에 제한돼 있어 실효성이 낮다는 지적이 제기된다.

경제정의실천시민연합은 "기본형건축비는 실제 건축비 수준으로 정상화하고 승인기관은 상세 공사비 내역과 자료를 공개해 누구나 분양원가를 검증할 수 있도록 해야 한다"며 "정책 효과를 높이기 위해선 전면적인 분양원가 공개 및 분양가상한제 도입을 검토해야 한다"고 강조했다.

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