유미애 부동산 칼럼 공인중개사

아파트와 같은 주택시장이 이미 고점을 통과한 후 인구감소 저성장 공급과잉 등 수요 감소 요인들로 하락추세에 있다고 전문가들이 이야기한다.

지금 집을 사면 꼭지에 사서 내가 산 집값이 떨어질 것 같아 시기를 고민하며 “가격이 오르나요, 내리나요?” 혹은 “사야 해요, 팔아야 해요?” 궁극의 관심사를 얘기하며 전망을 요구하는 상담사례도 쉽게 접할 수 있다.

미래가 어떻게 될지 전망하는 것은 분명 무리가 있다. 하지만 정부의 부동산 정책과 공급계획의 방향성에 따른 부동산 시장의 변화를 보면 2020년 이전 적극적인 매수를 권장하고 싶다.

앞으로 몇 년간의 과도기 이후로는 주택시장 전 부문에 근본적인 변화의 시대가 올 것으로  예상된다.

2014년, 정부는 9·1 부동산 대책을 발표하면서 재건축의 연한을 10년 단축한다는 내용과 함께 주택용 공공택지 공급의 기반이 된 택지개발촉진법 폐기를 선언하였다.

기한 경과로 폐지되지는 않았으나 국토부는 대규모 택지개발 예정이 없는 입장이므로 주변 시세보다 현저히 싸게 공급되는 대단위 공공주택용지공급의 감소는 풍족한 주택공급이 어려워진다는 의미다.

2015년 4월 분양가상한제가 폐지되었다. 과거 분양가상한제에서는 주변 시세가 높더라도 분양원가를 웃도는 분양가를 책정할 수 없었다.

그래서 주변시세 대비 낮은 가격에 분양이 이뤄진 주택들에 대해서는 신규 분양을 받아 분양권 프리미엄을 기대해 볼 만 했다. 그러나 분양가상한제 폐지 이후, 일반분양 가격은 주변 시세를 웃돌고 고분양가를 책정하는 사례들이 시작되었고 분양 프리미엄의 기회를 장담하기가 쉽지 않다.

2015년 12월29일 ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 시행했다. 이를 통해 개인 99.8%, 민간기업이 0.2%뿐인 민간임대주택시장을 민간 기업이 주도하게 될 뉴스테이(New Stay)가 도입됐다.

뉴스테이가 확산될 경우 정부가 촉진하는 구도심재생 정비사업인 재건축·재개발과 연계하여 조합과 기업 간 거래활성화로 일반분양시장이 축소되는 변화가 생길 것이다.

장기적으로 주택가격은 오를 수밖에 없고 변화요인은 다양하게 존재한다.

인구 감소, 공급물량 증가 등 위기론적 편향된 우려보다는, 100세 시대 주택 수명보다 인간 수명은 3배가 길어졌고, 가장 큰 수요로 작동하는 가구증가, 절대 놓쳐서는 안 될 뉴스테이 사업의 확산, 주택연금 형태의 금융상품화 등 미래 주택시장 주요변수에 주목하여야 한다는 생각이다.